個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅收政策知識問答

 (二手房過戶需要交納的稅費)

為了方便廣大市民了解掌握個人出售住房涉及到的有關(guān)稅收政策，特印發(fā)本宣傳材料，希望能給您的成功操作帶來一定的幫助。

一、個人轉(zhuǎn)讓住房買房應(yīng)繳哪些稅？

應(yīng)繳印花稅、契稅

二、個人轉(zhuǎn)讓住房賣房應(yīng)繳哪些稅？

應(yīng)繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、印花稅

三、個人轉(zhuǎn)讓住房怎樣計算營業(yè)稅及附加？

個人轉(zhuǎn)讓住房適應(yīng)“銷售不動產(chǎn)”稅目，依5%的稅率計算營業(yè)稅，計稅依據(jù)為從購買方取得的全部價款和價外費用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）；依照營業(yè)稅的7%計征城建稅，3%計征教育費附加，1%計征地方教育附加。

四、個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的優(yōu)惠政策是如何規(guī)定的？

（一）個人自建自用住房銷售時免征營業(yè)稅；

（二）2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓其購買超過5年（含5年）、且符合我市普通住房標準的住房，免征營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓其購買的非普通住房超過5年（含5年）的，按其售房收入減去該房屋購置原價后的余額繳納營業(yè)稅。

（三）繼承人依照法定程序繼承被繼承人住房的轉(zhuǎn)移登記行為，不征營業(yè)稅。

（四）個人將住房無償贈與他人的行為，不征營業(yè)稅。

（五）遺囑人將個人住房遺贈給他人，受遺贈人接收遺贈的行為不征營業(yè)稅。

（六）夫妻離婚后因財產(chǎn)分隔而對共有住房權(quán)屬進行的轉(zhuǎn)移登記行為不征營業(yè)稅。

（七）配偶之間的房地產(chǎn)登記權(quán)利人名稱的變更登記行為不征營業(yè)稅。

（八）統(tǒng)一換發(fā)房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證行為不征營業(yè)稅。

五、我市普通住房標準是如何規(guī)定的？

凡同時符合單套建筑面積在120平方米以下（含120平方米）、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）的住房為普通住房。其中單套建筑面積以房地產(chǎn)登記部門的登記信息為準，住宅小區(qū)建筑容積率由規(guī)劃部門提供。

六、何謂容積率？

是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來講，容積率決定地價成本在住房中占得比例，而對于住戶來說，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度，容積率越低，居住環(huán)境越好。容積率由規(guī)劃部門公布。

七、個人購買住房的時間是怎樣規(guī)定的？

以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證的時間或契稅完稅證明的時間為準，如果取得的房屋產(chǎn)權(quán)證的時間與契稅完稅證明上注明的時間不一致，按照孰先原則確定其購買房屋的時間。

八、個人轉(zhuǎn)讓住房取得的所得，怎樣計算個人所得稅？

個人轉(zhuǎn)讓自由住房取得的所得，適應(yīng)“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目，依20%的比例稅率計算個人所得稅。

計算公式為“應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額*20%

九、主管地稅機關(guān)在什么情況下可采用核定方式定率征收個人所得稅？

個人轉(zhuǎn)讓住房原值難以確定、成交價格明顯偏低且無正當理由以及其他特殊情況，主管地稅機關(guān)可按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定計稅價格并實行核定征收個人所得稅，核定方式采用定率征收。

其計算公式為：應(yīng)納所得稅額=轉(zhuǎn)讓住房的計稅收入額*核定征收率

十、核定方式征收個人所得稅的核定征收率是如何規(guī)定的？

除按國家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個人所得稅的情況外，對個人異構(gòu)公房、解困工程住房、集資建房、安居工程住房、經(jīng)濟適用房以及拆遷安置住房等六類首次出售所得，個人所得稅核定征收率不低于1%；其他核定征收率不低于2%。

十一、個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅優(yōu)惠政策是怎樣規(guī)定的？

（一） 對個人裝讓自用五年以上，并且是家庭（夫妻雙方）生活用房取得的所得，免征個人所得稅。（二） 繼承人依照法定程序繼承被繼承人住房的轉(zhuǎn)移登記行為，不征個人所得稅。

（三） 個人將住房無償贈與他人的行為，不征個人所得稅。

（四） 遺囑人將個人住房遺贈給他人，受遺贈人接受遺贈的行為不征個人所得稅。

（五） 夫妻離婚后因財產(chǎn)分隔而對共有住房權(quán)屬進行的轉(zhuǎn)移登記行為不征個人所得稅。

（六） 配偶之間的房地產(chǎn)登記權(quán)利人名稱的變更登記行為不征個人所得稅。

（七） 統(tǒng)一換發(fā)房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證行為不征個人所得稅。

十二、個人如何辦理轉(zhuǎn)讓“居住5年以上，并且是家庭生活用房”的免稅手續(xù)？

對于轉(zhuǎn)讓居住5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，出按規(guī)定提供身份證、結(jié)婚證、戶口簿外，需向房地產(chǎn)交易部門領(lǐng)取《個人所得稅免稅申請》表，按表內(nèi)內(nèi)容要求認真填寫后，由房地產(chǎn)交易中心提供查詢住房情況記錄，經(jīng)審核內(nèi)容及手續(xù)齊全后可認定予以免稅。

十三、個人購買住房怎樣計算印花稅？

個人購買住房要繳納印花稅，適應(yīng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”和“權(quán)利、許可證照”稅目。按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”數(shù)目計征印花稅的計稅依據(jù)為商品房銷售合同所載金額，稅率為萬分之五；按“權(quán)利、許可證照”稅目計征印花稅的實行定額稅率，按件5元。

個人轉(zhuǎn)讓住房買賣雙方均要繳納印花稅，賣方適應(yīng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目。“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目稅率為萬分之五，計稅依據(jù)采用房屋轉(zhuǎn)讓合同金額與低限價孰高原則，如房屋轉(zhuǎn)讓合同金額高于較低限價，則計稅依據(jù)為房屋轉(zhuǎn)讓合同金額；如房屋轉(zhuǎn)讓合同金額低于較低限價，則計稅依據(jù)為較低限價；入無房屋轉(zhuǎn)讓合同，則以較低限價作為計稅依據(jù)；買方適應(yīng)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“權(quán)利、許可證照”稅目。按“權(quán)利、許可證照”稅目計征印花稅的實行定額稅率，按件5元。

十四、個人購買商品房的印花稅優(yōu)惠政策是怎樣規(guī)定的？

對個人購買經(jīng)濟適用住房涉及的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅予以免征。

十五、對繼承、贈與、離婚轉(zhuǎn)讓房屋不動產(chǎn)行為如何繳稅？

對于個人因繼承、贈與、離婚而轉(zhuǎn)讓房屋不動產(chǎn)的行為，被繼承人、贈與人和離婚當事人在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，暫不繳納營業(yè)稅和個人所得稅；對于繼承人和被贈與人再次有償轉(zhuǎn)讓的行為，按現(xiàn)行規(guī)定交納營業(yè)稅和個人所得稅；對于單位無償贈與發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房屋不動產(chǎn)行為，需繳納營業(yè)稅。

十六、對個人因經(jīng)濟糾紛經(jīng)法院判決或抵債發(fā)生的房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為如何繳稅？

對個人除離婚以外的因經(jīng)濟糾紛而發(fā)生的經(jīng)法院判決或抵債轉(zhuǎn)讓的房屋不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓人和抵債人按規(guī)定繳納營業(yè)稅和個人所得稅。

十七、個人之間交換住房發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為如何繳稅？

個人之間因交換住房發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為，雙方視同分別轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓房屋不動產(chǎn)，分別按現(xiàn)行規(guī)定繳納營業(yè)稅和個人所得稅。

十八、個人買賣房屋索要發(fā)票有什么好處？

國稅發(fā)[2005]89號文件中明確規(guī)定，“個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票”。這一規(guī)定既是對買賣雙方交易行為的確定，同時，又有利于買房人在今后轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，作為差額繳納營業(yè)稅時的扣除憑證。發(fā)票可向地稅機關(guān)申請代開。

十九、個人出售住房所得未按規(guī)定申請繳納稅款，或提供虛假免稅資料騙取稅收優(yōu)惠政策的，法律責任如何規(guī)定？

個人出售住房所得未按規(guī)定申報繳納稅款，或提供虛假免稅資料騙取稅收優(yōu)惠政策的，將依照《中華人民共和國個人所得稅法》、《中華人民共和國稅收征收管理法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定依法處理。