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【技術(shù)與探討 四】房地產(chǎn)估價司法鑒定若干問題探討

2020-05-29 08:55:34
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房地產(chǎn)估價司法鑒定若干問題探討

 
　　房地產(chǎn)估價司法鑒定是指在訴訟活動中房地產(chǎn)估價機構(gòu)運用房地產(chǎn)估價的專門知識和技能對房地產(chǎn)價格進行評估并出具報告的活動。當前，各類經(jīng)濟糾紛、法院執(zhí)行等各類案件中大量涉及到房地產(chǎn)價格問題，都需要房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行司法鑒定。而在這些案件中，涉案房地產(chǎn)價格一般都是訴訟各方最為關(guān)注的焦點問題，這使得房地產(chǎn)估價司法鑒定工作難度會遠遠高于其他類型的房地產(chǎn)估價。以下就房地產(chǎn)估價司法鑒定工作中常見問題提出建議供各位同行參考
 
　　首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進行科學檢驗、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機構(gòu)接受司法機關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值的活動。由此可見，司法鑒定房地產(chǎn)評估活動中，房地產(chǎn)估價師除遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應當履行出庭義務，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當事人的質(zhì)證。實際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務。
 
　　第二，由其特殊性決定房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中應充分認知司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務的嚴肅性，從前期現(xiàn)場勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認定、房地產(chǎn)估價師的簽字等細節(jié)上都不能有半點疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當事人造成難以挽回的經(jīng)濟損失。比如當法院通過搖號確定評估公司后，評估公司沒有特殊原因應該立即承接業(yè)務，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時間內(nèi)完成評估工作；同一項目盡量不更換估價師，保證評估工作的連貫。
 
　　另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業(yè)。如最基本的應按照約定準時到達現(xiàn)場；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應該細致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；評估公司最 好派兩名估價人員進行現(xiàn)場勘查，并保證現(xiàn)場勘查人員與評估報告的簽字估價師一致。
 
　　第三，關(guān)于評估報告的具體內(nèi)容，是雙方當事人最關(guān)注的部分。評估公司出具的估價報告應語言清晰明確，沒有錯別字；評估依據(jù)充分，提供對委托方有價值的參考信息；價格內(nèi)涵準確；最終價格水平客觀合理；報告附件全面，所附照片應為彩色；另外報告中注明的提交報告時間應與實際交付報告時間一致。
 
　　第四，評估機構(gòu)在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評估公司持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部門落實房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產(chǎn)權(quán)屬認定工作帶來不便。如果北京高級人民法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這項工作，具體操作仍由評估公司來做，權(quán)屬認定工作將更為順暢。
 
　　第五，房地產(chǎn)估價司法鑒定，其鑒定全過程可分為接受鑒定委托、收取鑒定費用、實施鑒定過程、得出鑒定結(jié)論、鑒定結(jié)論質(zhì)證、鑒定結(jié)論復核六個階段。
 
  1、接受鑒定委托
 
　　估價機構(gòu)接受委托需慎重，需事先評估鑒定風險。因為鑒定一般是在雙方當事人發(fā)生爭執(zhí)以及司法機關(guān)難以判斷時才需作出的。鑒定機構(gòu)需在了解案情的基礎上初步評估鑒定風險，并根據(jù)自身的獨立性及能力考慮是否接受該委托；然后與法院等委托機關(guān)簽訂業(yè)務協(xié)議書，需對委托方、當事人、鑒定機構(gòu)等各自應享有的權(quán)利和應承擔的義務予以明確。
 
  2、收取鑒定費用
 
　　估價機構(gòu)承接抵押或咨詢等評估業(yè)務，一般習慣于先出報告后收費。但在房地產(chǎn)估價司法鑒定過程中，為避免因當事人對鑒定結(jié)論或案件判決不滿意拒交評估費，估價機構(gòu)應在鑒定工作開始前收取鑒定費。但對于貧困當事人付費的鑒定案件，估價機構(gòu)也要建立“鑒定救濟”制度，免除委托當事人的全部或部分鑒定費，承擔專業(yè)機構(gòu)的社會責任。
 
  3、實施鑒定過程
 
　　實質(zhì)上就是收集鑒定證據(jù)和進行估價測算的過程，是鑒定工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價機構(gòu)承接業(yè)務后，組建鑒定項目小組，各成員在充分了解案情的基礎上，根據(jù)鑒定要求，結(jié)合案件本身進行分析，并進行仔細的現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查工作，運用科學的估價方法，進行分析和測算。若根據(jù)現(xiàn)有資料不能形成結(jié)論而需向當事人補充證據(jù)時，需按法定程序辦理，即通過法院或仲裁機構(gòu)向當事人取證，保證收集證據(jù)的公正和真實；最后獲得充分、適當?shù)蔫b定證據(jù)，并得出令人信服的鑒定結(jié)論。在鑒定過程中，估價機構(gòu)要注意規(guī)范實施鑒定時限和完善鑒定質(zhì)量保證制度，在保證鑒定質(zhì)量的基礎前提下，及時完成鑒定工作，避免鑒定過程久拖不決。
 
  4、得出鑒定結(jié)論
 
　　房地產(chǎn)估價司法鑒定結(jié)論是一種邏輯的、科學的推理性結(jié)合，需在獨立、客觀、公正的原則下出具。目前相關(guān)法規(guī)對房地產(chǎn)估價司法鑒定報告應包含的內(nèi)容進行了原則規(guī)定，但對報告格式等尚無統(tǒng)一的規(guī)范。
  估價機構(gòu)可以按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)估價報告格式的規(guī)范要求出具鑒定結(jié)論，也可以為了方便法院使用鑒定結(jié)論，參照其他類型司法鑒定文書格式，按以下報告格式具體表述：（1）標題，統(tǒng)一為“房地產(chǎn)估價司法鑒定報告”；（2）收件人，為鑒定業(yè)務的委托人；（3）序言段，包括鑒定范圍、案情摘要、鑒定責任和鑒定程序等；（4）鑒定內(nèi)容，應與委托人具體的委托內(nèi)容一致；（5）鑒定依據(jù)，包括依法實施鑒定的法律法規(guī)，當事人雙方質(zhì)證材料，鑒定委托書等；（6）鑒定結(jié)論的形成過程，可以用估價技術(shù)報告形式提供；（7）鑒定結(jié)論，它是分析論證自然得到的結(jié)果，該結(jié)果應當是客觀的描述，不應當帶有法律性結(jié)論；（8）文尾，包括鑒定人簽名、鑒定機構(gòu)名稱并加蓋司法鑒定專用章、報告日期等；（9）附件。
 
  5、鑒定結(jié)論質(zhì)證
 
　　在司法鑒定結(jié)論質(zhì)證方面，目前我國三大訴訟法和最 高人民法院的司法解釋已經(jīng)有了一些具體規(guī)定。但據(jù)有關(guān)專家分析，在目前的司法實踐中司法鑒定人能夠出庭作證的比例一般不會超過5%。然而，事實上，任何鑒定結(jié)論都是專業(yè)技術(shù)人員的識別活動，同其他言詞證據(jù)一樣，任何鑒定結(jié)論也都存在錯誤與虛假的可能，任何鑒定人出具的鑒定結(jié)論也都應當接受當事人的質(zhì)證。估價機構(gòu)應當強化估價師的出庭意識，實現(xiàn)鑒定結(jié)論的證據(jù)價值，維護當事人的合法權(quán)益。但目前大多數(shù)估價師對出庭質(zhì)證的程序都不太熟悉，有些估價師難以適應法庭質(zhì)證的緊張氣氛。因此估價機構(gòu)平常要注意加強這方面的培訓，提高估價師個人素質(zhì)，確保鑒定質(zhì)證工作正常進行。
 
  6、鑒定結(jié)論復核
 
　　我國司法鑒定實踐中存在的一個主要問題即重新鑒定申請權(quán)的無限制行使，導致同一問題反復鑒定。從房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀看，各地一般都成立了房地產(chǎn)估價師協(xié)會，估價機構(gòu)遇有當事人對鑒定結(jié)論不服，要求申請重新鑒定的，可以建議法院要求當事人向當?shù)胤康禺a(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會申請鑒定結(jié)論復核，避免多個估價機構(gòu)對同一估價對象反復鑒定后，鑒定結(jié)論不一致而影響法院判決。


（作者單位：四川省江油市人民法院）

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房地產(chǎn)鑒定
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