企業(yè)搬遷停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估是我們仁誠(chéng)集團(tuán)下屬公司——山東仁誠(chéng)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。在企業(yè)搬遷評(píng)估的過(guò)程中，我們總結(jié)了一些實(shí)踐中的不同方法的探討，請(qǐng)各位同仁共同探討。

企業(yè)搬遷安置停產(chǎn)停業(yè)損失

動(dòng)態(tài)評(píng)估探討

在房屋征收、搬遷過(guò)程中，對(duì)被征收、搬遷住宅（或宅基地）房屋補(bǔ)償?shù)母鞣N法律、法規(guī)、條例、規(guī)章比較多，但對(duì)被征收、搬遷非住宅尤其是在對(duì)企業(yè)的征收、搬遷造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償規(guī)定很不具體，比如說(shuō)國(guó)務(wù)院第590號(hào)令《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定：“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。

《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十九條規(guī)定：“因征收非住宅房屋給被征收人造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。”

在具體實(shí)施被征收、搬遷補(bǔ)償評(píng)估中，許多地方政府就都先硬性規(guī)定，先“一刀切”，比如濟(jì)寧市人民政府《濟(jì)寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》濟(jì)政發(fā)（2019）7號(hào)第三十五條規(guī)定：“征收商業(yè)、生產(chǎn)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)非住宅房屋，給被征收人造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，對(duì)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行安排周轉(zhuǎn)用房的被征收人，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照房屋征收補(bǔ)償協(xié)議約定向被征收人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。其中商業(yè)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋建筑面積每月每平方米20——30元，生產(chǎn)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)用房的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋建筑面積每月每平方米10—15元。具體建設(shè)項(xiàng)目的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由作出征收決定的人民政府根據(jù)被征收房屋區(qū)位等因素，在征收補(bǔ)償方案中確定。

征收非住宅房屋，給被征收人造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，按照前款?biāo)準(zhǔn)，給予一次性三個(gè)月停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。”

這個(gè)明確規(guī)定，對(duì)于征收、搬遷小微企業(yè)具有可操作性，也可以寫入方案，有利于快速搬遷、算賬。但是企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況等等情況也是千差萬(wàn)別，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償往往成為征收人與被征收、搬遷人矛盾的焦點(diǎn)，所以在濟(jì)寧市人民政府《濟(jì)寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》濟(jì)政發(fā)（2019）7號(hào)第三十六條又規(guī)定：“被征收人對(duì)臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。”，這樣就對(duì)那些硬性規(guī)定不符合情況的被征收、搬遷企業(yè)給了一個(gè)出口，可以要求由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

而在評(píng)估過(guò)程中，很多評(píng)估公司僅就企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)狀況等靜態(tài)的損失進(jìn)行補(bǔ)償，未考慮處于各個(gè)生命周期不同發(fā)展階段的企業(yè)動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況的損失金額?，F(xiàn)就企業(yè)被征收、搬遷評(píng)估分情況和類別談一下自己的看法。

一、企業(yè)拆除后可以搬遷的情況

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)場(chǎng)地，也就是必須要政府提供新的地方供企業(yè)使用，所以如果在企業(yè)被征收、搬遷過(guò)程中，政府能夠提供另外的地方或企業(yè)能自行找到新的地方可以搬遷，搬遷后可以繼續(xù)維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這也是大部分企業(yè)遇到的情況。

這種情況包括企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間利潤(rùn)損失的補(bǔ)償、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間各種合同違約補(bǔ)償、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間職工基本生活保障補(bǔ)償?shù)冉?jīng)營(yíng)損失，以及因搬遷造成的其他損失補(bǔ)償，包括重新辦理相關(guān)證照的損失（尤其是一些特殊行業(yè)的特殊資質(zhì)）、遷址后包裝物損失、遷址恢復(fù)重建的損失。這就要考慮到被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素的確定。

二、企業(yè)拆除后不可以搬遷的情況

現(xiàn)在的大部分被征收、搬遷，不管是修路架橋還是舊城改造，都是時(shí)間緊，任務(wù)重，而且對(duì)企業(yè)一般都沒(méi)有搬遷地可供選擇，所以很多企業(yè)就提出要對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體價(jià)值補(bǔ)償，要對(duì)企業(yè)以后若干年（收益期）的損失補(bǔ)償，不能只是靜態(tài)的、停產(chǎn)停業(yè)期間的補(bǔ)償。在這種情況下就需要對(duì)企業(yè)所處的生命周期進(jìn)行研究，防止千篇一律、一刀切的評(píng)估。

企業(yè)就像人一樣，它也有自己的生存死亡，這是目前企業(yè)管理學(xué)界的基本觀點(diǎn)。按照企業(yè)生命周期理論，企業(yè)的生命周期一般包括四個(gè)階段：初創(chuàng)期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期。在每一階段，企業(yè)的財(cái)務(wù)特征不同，從而決定其戰(zhàn)略也有所不同，投資、利潤(rùn)、報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)都有很大的差異。

三、不同生命周期的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估情況

1、對(duì)于處于衰退期的企業(yè)，原因有很多，產(chǎn)品不適銷對(duì)路、環(huán)保不達(dá)標(biāo)、不符合衛(wèi)生要求、強(qiáng)制關(guān)停等等，一般企業(yè)已處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，或企業(yè)大部分業(yè)務(wù)已轉(zhuǎn)移外地轉(zhuǎn)產(chǎn)。在這種情況下，靜態(tài)的補(bǔ)償比較合理，只需對(duì)被征收、搬遷房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償、房屋裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償、被征收、搬遷設(shè)備的價(jià)值補(bǔ)償就可以了。

2、對(duì)于處于初創(chuàng)期的企業(yè)，由于是剛剛開(kāi)始建設(shè)或剛剛投入生產(chǎn)，新設(shè)企業(yè)還沒(méi)有給股東帶來(lái)超額的利潤(rùn)，所以被征收、搬遷補(bǔ)償以企業(yè)投入價(jià)值補(bǔ)償比較合理，其中包括被征收、搬遷房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償、被征收、搬遷房屋裝飾裝修價(jià)值的補(bǔ)償、被征收、搬遷設(shè)備的價(jià)值補(bǔ)償和前期投入的開(kāi)辦費(fèi)等項(xiàng)投入，以及給予企業(yè)適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)、利潤(rùn)等。

3、對(duì)于處于成長(zhǎng)期和成熟期的企業(yè)，由于企業(yè)已經(jīng)能夠給股東帶來(lái)超額的利潤(rùn)了，就涉及到動(dòng)態(tài)評(píng)估的問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，往往出現(xiàn)把企業(yè)作為一個(gè)整體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、合并等情況，如企業(yè)兼并、購(gòu)買、出售、重組聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、合資合作經(jīng)營(yíng)、擔(dān)保等等，都涉及到企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估問(wèn)題。在這種情況下，就要對(duì)整個(gè)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以便確定合資或轉(zhuǎn)賣的價(jià)格。

然而，企業(yè)的價(jià)值或者說(shuō)購(gòu)買價(jià)格，決不是簡(jiǎn)單地由各單項(xiàng)經(jīng)公允評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值和債務(wù)的代數(shù)和。因?yàn)槿藗冑I賣企業(yè)或兼并的目的是為了通過(guò)經(jīng)營(yíng)這個(gè)企業(yè)來(lái)獲取收益，決定企業(yè)價(jià)格大小的因素相當(dāng)多，其中最基本的是企業(yè)利用自有的資產(chǎn)去獲取利潤(rùn)能力的大小。所以，企業(yè)價(jià)值評(píng)估并不是對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，而是一種對(duì)企業(yè)資產(chǎn)綜合體的整體性、動(dòng)態(tài)的價(jià)值評(píng)估。而企業(yè)資產(chǎn)則是指對(duì)企業(yè)某項(xiàng)資產(chǎn)或某幾項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值的評(píng)估，是一種局部的和靜態(tài)的評(píng)估。

因搬遷中斷經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致的損失評(píng)估是個(gè)特例，持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)仍舊適用。無(wú)法異地重建，也就是說(shuō)如果被評(píng)估單位商譽(yù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)移的話，同樣存在損失。如果單純采用成本法評(píng)估各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值，再將各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值簡(jiǎn)單求和，顯然不能反映企業(yè)整體的盈利能力。所以，評(píng)估時(shí)應(yīng)該分析各項(xiàng)資產(chǎn)因整體被征收、搬遷而面臨處置的可能性及損失額（包括處置費(fèi)用）。

在對(duì)被評(píng)估企業(yè)收益預(yù)測(cè)進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮并分析被評(píng)估企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)狀況、歷史業(yè)績(jī)、發(fā)展前景和被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及發(fā)展前景，收集被評(píng)估企業(yè)所涉及交易、收入、支出、投資等業(yè)務(wù)合法性和未來(lái)預(yù)測(cè)可靠性的證據(jù)，充分考慮未來(lái)各種可能性發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設(shè)。

要根據(jù)被評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展前景以及被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，合理確定收益預(yù)測(cè)期間，并恰當(dāng)考慮預(yù)測(cè)期后的收益情況及相關(guān)終值的計(jì)算。

要綜合考慮評(píng)估基準(zhǔn)日的利率水平、市場(chǎng)投資回報(bào)率、加權(quán)平均資金成本等資本市場(chǎng)相關(guān)信息和被評(píng)估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)等因素，合理確定資本化率或折現(xiàn)率。

資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)確信資本化率或折現(xiàn)率與預(yù)期收益的口徑保持一致。

所以說(shuō)，處于成長(zhǎng)期和成熟期的企業(yè)的被征收、搬遷，如果政府沒(méi)有合適的地方予以搬遷，企業(yè)暫時(shí)也沒(méi)有找到搬遷之地，而企業(yè)利潤(rùn)可觀，已經(jīng)能夠持續(xù)為股東帶來(lái)超額的利潤(rùn)了，就應(yīng)該比照企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估的模式進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，而不能僅僅用資產(chǎn)基礎(chǔ)法靜態(tài)評(píng)估草草了事。

以上的企業(yè)搬遷安置停產(chǎn)停業(yè)損失動(dòng)態(tài)評(píng)估是在實(shí)踐基礎(chǔ)上的一個(gè)探討，各位同仁有不同的意見(jiàn)和看法，歡迎評(píng)論區(qū)留言。