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國務院辦公廳關于全面推進
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見
國辦發(fā)〔2020〕23號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經濟高質量發(fā)展具有十分重要的意義。為全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，經國務院同意，現提出以下意見：
一、總體要求
（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，按照黨中央、國務院決策部署，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質量發(fā)展要求，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。
（二）基本原則。
——堅持以人為本，把握改造重點。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理確定改造內容，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎設施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。
——堅持因地制宜，做到精準施策。科學確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”、不層層下指標；合理制定改造方案，體現小區(qū)特點，杜絕政績工程、形象工程。
——堅持居民自愿，調動各方參與。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，激發(fā)居民參與改造的主動性、積極性，充分調動小區(qū)關聯(lián)單位和社會力量支持、參與改造，實現決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
——堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承。兼顧完善功能和傳承歷史，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區(qū)，在改善居住條件、提高環(huán)境品質的同時，展現城市特色，延續(xù)歷史文脈。
——堅持建管并重，加強長效管理。以加強基層黨建為引領，將社區(qū)治理能力建設融入改造過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，推動社會治理和服務重心向基層下移，完善小區(qū)長效管理機制。
（三）工作目標。2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
二、明確改造任務
（一）明確改造對象范圍。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。
（二）合理確定改造內容。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類。
1. 基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區(qū)內部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。
2. 完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。
3. 提升類。為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。
各地可因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策。
（三）編制專項改造規(guī)劃和計劃。各地要進一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數，建立項目儲備庫。區(qū)分輕重緩急，切實評估財政承受能力，科學編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃，不得盲目舉債鋪攤子。建立激勵機制，優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)）實施改造。養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業(yè)經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和計劃有效對接，同步推進實施。國有企事業(yè)單位、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)按屬地原則納入地方改造規(guī)劃和計劃統(tǒng)一組織實施。
三、建立健全組織實施機制
（一）建立統(tǒng)籌協(xié)調機制。各地要建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機制，明確各有關部門、單位和街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責分工，制定工作規(guī)則、責任清單和議事規(guī)程，形成工作合力，共同破解難題，統(tǒng)籌推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
（二）健全動員居民參與機制。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區(qū)服務體系建設有機結合。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領導作用，統(tǒng)籌協(xié)調社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、產權單位、物業(yè)服務企業(yè)等共同推進改造。搭建溝通議事平臺，利用“互聯(lián)網+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區(qū)黨組織引領的多種形式基層協(xié)商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識，發(fā)動居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監(jiān)督和后續(xù)管理、評價和反饋小區(qū)改造效果等。組織引導社區(qū)內機關、企事業(yè)單位積極參與改造。
（三）建立改造項目推進機制。區(qū)縣人民政府要明確項目實施主體，健全項目管理機制，推進項目有序實施。積極推動設計師、工程師進社區(qū)，輔導居民有效參與改造。為專業(yè)經營單位的工程實施提供支持便利，禁止收取不合理費用。鼓勵選用經濟適用、綠色環(huán)保的技術、工藝、材料、產品。改造項目涉及歷史文化街區(qū)、歷史建筑的，應嚴格落實相關保護修繕要求。落實施工安全和工程質量責任，組織做好工程驗收移交，杜絕安全隱患。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道。結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同步開展綠色社區(qū)創(chuàng)建。
（四）完善小區(qū)長效管理機制。結合改造工作同步建立健全基層黨組織領導，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參與的聯(lián)席會議機制，引導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機制，促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道。
四、建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制
（一）合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。研究住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法。支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區(qū)改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。
（二）加大政府支持力度。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照“?；尽钡脑瓌t，重點支持基礎類改造內容。中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，可以適當支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例。省級人民政府要相應做好資金支持。市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍；要統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率。支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。
（三）持續(xù)提升金融服務力度和質效。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜嵤┻\營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行結合各自職能定位和業(yè)務范圍，按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產品和服務創(chuàng)新力度，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。
（四）推動社會力量參與。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產權單位應出資參與改造。引導專業(yè)經營單位履行社會責任，出資參與小區(qū)改造中相關管線設施設備的改造提升；改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業(yè)經營單位，由其負責后續(xù)維護管理。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業(yè)機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務新業(yè)態(tài)。
（五）落實稅費減免政策。專業(yè)經營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務的機構，提供養(yǎng)老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規(guī)定免征契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。
五、完善配套政策
（一）加快改造項目審批。各地要結合審批制度改革，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率?？捎墒锌h人民政府組織有關部門聯(lián)合審查改造方案，認可后由相關部門直接辦理立項、用地、規(guī)劃審批。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段，簡化相關審批手續(xù)。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。鼓勵相關各方進行聯(lián)合驗收。
（二）完善適應改造需要的標準體系。各地要抓緊制定本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術規(guī)范，明確智能安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。及時推廣應用新技術、新產品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。
（三）建立存量資源整合利用機制。各地要合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設各類環(huán)境及配套設施和公共服務設施。其中，對利用小區(qū)內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。整合社區(qū)服務投入和資源，通過統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務設施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設各類服務設施，有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務。
（四）明確土地支持政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續(xù)。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法積極予以辦理。
六、強化組織保障
（一）明確部門職責。住房城鄉(xiāng)建設部要切實擔負城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的組織協(xié)調和督促指導責任。各有關部門要加強政策協(xié)調、工作銜接、調研督導，及時發(fā)現新情況新問題，完善相關政策措施。研究對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作成效顯著的地區(qū)給予有關激勵政策。
（二）落實地方責任。省級人民政府對本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作負總責，要加強統(tǒng)籌指導，明確市縣人民政府責任，確保工作有序推進。市縣人民政府要落實主體責任，主要負責同志親自抓，把推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率為衡量標準，調動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好各項配套支持政策。
（三）做好宣傳引導。加大對優(yōu) 秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策措施，及時回應社會關切。
國務院辦公廳
2020年7月10日
（此件公開發(fā)布）
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