【技術(shù)與探討】關(guān)于集體土地入市的幾個問題

2021-01-26 10:43:38

次

關(guān)于集體土地入市若干問題

自2020年新的《土地管理法》實施以來，集體土地入市工作在原來試點的基礎(chǔ)上，全國范圍內(nèi)各地開始冒泡式推進。其實集體土地入市從試點到宣傳好幾年了，現(xiàn)在終于開始在全國范圍內(nèi)推廣實施?？傮w上來說，不會像有些媒體說對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，掀起農(nóng)村開發(fā)建設(shè)的浪潮的。主要是由于農(nóng)村耕地保護制度和可以入市土地類型及出讓使用性質(zhì)的限制等方面因素。目前能夠入市的僅僅是集體土地里面細分的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

但不得不說，它確實是中國土地二元制度改革的突破，其重大意義在于集體土地資產(chǎn)真正作為生產(chǎn)要素參與開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地從資源轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)、資本的真正轉(zhuǎn)變，從長遠來看，這也是促進著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的要素。

制度的落實執(zhí)行，必須考慮所有參與方的意愿和利益，需要充分考慮村民、村集體、基層政府、自然資源管理部門、參與方、還是土地使用方等各方的訴求和利益。下面從以下幾個角度認識集體土地入市。

那些集體土地具備入市條件？

要想進入市場交易，集體土地必須滿足“符合規(guī)劃、依法登記、納入計劃、征得同意”四大條件，具體如下：

綜上，我們看到其實能夠具備入市條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，其實比較少，主要是還是存量集體建設(shè)用地的利用。我們要在排除基本農(nóng)田、一般農(nóng)田、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、宅基地、公共設(shè)施用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地等用地后，剩下就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)等其他類的閑置的經(jīng)營性建設(shè)用地。

那些項目適合使用入市集體土地？

雖然本次《土地管理法》修訂僅允許工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，未明確涉及住宅類用途，但我們相信其勢必會對我國目前土地供給情況帶來影響和改變。就目前試點和已經(jīng)完成的入市土地來看，目前比較適合的產(chǎn)業(yè)和項目主要為以下幾類：

倉儲物流項目應(yīng)該是一個適應(yīng)性比較好的項目，尤其是目前中國伴隨網(wǎng)絡(luò)購物等出現(xiàn)的大量倉儲物流項目興起，倉儲物流用地的需求在各地都在不斷增加。

集體土地入市主體及收益支配

已出讓集體土地上建設(shè)的物業(yè)能否銷售？

經(jīng)過對試點項目及目前已出讓集體土地經(jīng)驗來看，總體上工業(yè)、倉儲等物業(yè)類型，原則上不允許分割出讓，鼓勵自持經(jīng)營，但是不是嚴格禁止，有些地方也允許有條件的分割和轉(zhuǎn)讓。

而佛山市南海區(qū)在集體土地出讓中提出產(chǎn)業(yè)載體項目，出讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以商服、工礦倉儲用途進行開發(fā)，竣工驗收后，經(jīng)認定為產(chǎn)業(yè)載體項目的，可按審定的房屋基本單元進行分割登記、分拆銷售。

所以各地在實際操作中，應(yīng)該是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，而不應(yīng)該提倡單純的開發(fā)銷售模式的。

集體土地出讓如何定價？

在前期的很對試點地區(qū)，針對集體土地入市，都提出了與國有建設(shè)用地“同等入市、同權(quán)同價”的原則和基調(diào)。但是現(xiàn)實中可能有些農(nóng)村無法拿出可供參照的國有土地出讓評估價格。另外大部分集體土地出讓可能不會采取競價方式，更多的可能采取協(xié)議出讓方式，那么價格的評估確定，可能和區(qū)域的基準地價與一定關(guān)聯(lián)。比如佛山市南海區(qū)就規(guī)定，公開出讓、租賃的起始價(起始租金)、協(xié)議出讓價(協(xié)議租金)或作價出資(入股)價格，原則上不得低于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準地價(基準租金)的70%，因特殊原因低于70% 的，需要提供相應(yīng)證明材料?！?/span>

因此如果大部分協(xié)議出讓的集體建設(shè)用地，基準地價參考是一個重要指標，然后在綜合考慮評估確定。

后續(xù)相關(guān)問題