征收評估的“降龍十八掌”

第 一掌  協(xié)議簽訂要趁早

接到任務(wù)，或者被推舉成為評估機構(gòu)后，要及時與征收人（地方政府——村、鎮(zhèn)、區(qū)、市，指揮部等）商討合同簽訂，并就現(xiàn)場測量、評估以及后期算賬、簽訂上房合同等服務(wù)、還有的有設(shè)備評估分別，或者一并簽訂到位。

標(biāo)準(zhǔn)一般有評估報告按價值2.5‰——5‰，服務(wù)按面積8——12元/平方米，設(shè)備每戶最 低2000元。一定要在進場前商討完畢，防止出現(xiàn)活干完了，費用難談、難要的問題。

第二掌  現(xiàn)場溝通無極限

入戶調(diào)查，我們的工作是要建立良好的信任關(guān)系，而不是對立。雖然我們是政府委托、付費，但我們必須對被征收戶笑臉相迎，取得他們的信任。有了良好的溝通，有了信任，才能有后期的良好的工作開展。

第 一線的工作人員發(fā)現(xiàn)問題最及時，要迅速反應(yīng)，要當(dāng)機立斷，要敢當(dāng)家，要有判斷力，要抓住機遇、抓住時機，促成飛躍，促成事情盡快達成。有些事情提前辦還是非常有益的，比如提前搞好關(guān)系，抓住主要人物，施以小恩小惠，請請客，有時能達到意想不到的效果。

但有一點要注意，溝通好不是什么話都說，現(xiàn)場不該說的一定不要亂說。比如：胡亂承諾，能給多少錢；如何補償；如何丈量；哪個算哪個不算；如何劃分標(biāo)準(zhǔn)；樹木是否新栽，能否計算上。咱們內(nèi)部溝通的一定不要大聲，不要讓無關(guān)人員聽到，不然的話容易造成現(xiàn)場混亂，而不是溝通無極限了。

第三掌  現(xiàn)場測量有技巧

我們的工作是評估價值，現(xiàn)場測量不一定就是我們的工作。面積可以是征收人提供，或者是征收辦（拆遷公司）提供，或者我們只是評估單價，都是可以的。要求測量的話，費用上一定要說好，相當(dāng)于多了一項服務(wù)。但是，很多農(nóng)村拆遷，都是要求測量的。

入戶調(diào)查應(yīng)保持清醒的頭腦，仔細(xì)、全面、認(rèn)真，以減少錯漏，盡量壓縮復(fù)核工作量。

根據(jù)《建筑面積計算規(guī)則（2013)》規(guī)定：

單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間，當(dāng)設(shè)計加以利用時，其凈高超過2.1m的部位應(yīng)計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計算面積。設(shè)計不利用時不應(yīng)計算面積。

建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計算1/2面積。有永 久性頂蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計算。

建筑物陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、敞開式陽臺，均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺是供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。

雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨立柱雨篷，其結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1m者，應(yīng)按其雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計算。寬度在2.1m及以內(nèi)的不計算面積。雨篷是指設(shè)置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。

這些規(guī)則我們要懂，現(xiàn)場丈量的時候才能有“商”有“量”，“商”是話要說到位，“量”是測量技巧要到位。

說話技巧：“根據(jù)國家規(guī)定，這種（房屋門窗不全、層高不夠算面積、裝修陽臺面積全算等等）不符合建筑面積計算規(guī)則，我們已經(jīng)照顧你了。實在不行，咱們都按規(guī)范走?！?/span>

測量技巧：適當(dāng)?shù)臅r候，尺子松一點。還有就是，讓被征收人看尺子的時候，稍微往外拉一下，看看，3.45米，就記3.5米吧。實際上，就是三米五。

第四掌  現(xiàn)場勘查宜細(xì)不宜粗

現(xiàn)場勘查一定要細(xì)致，防止返工。慢一點沒事，全面最關(guān)鍵?？梢哉f，進入現(xiàn)場前，該補償?shù)捻椖恳欢ㄒ群驼魇杖藴贤ㄇ宄苡涗浀亩家涗浬?，房屋、附著物、地上、地下的，還要給業(yè)主挨個說清楚，然后簽字、按手印。所有項目都要拍照，拍照的時候，遠景、近景，內(nèi)景、外景，反映材料性質(zhì)的、反映大小尺寸的盡量照全。

勘戶表應(yīng)及時要求戶主、見證人簽字，見證人應(yīng)不少于兩人，應(yīng)要求鎮(zhèn)街（村）以上工作人員簽字，調(diào)查人員應(yīng)及時在勘戶表上簽字。

勘戶復(fù)核表：存在房屋變動5平方米以上或其他項目存在較大變動的，要求重新制作勘戶表，注明復(fù)核，與原表一并留存作為底稿使用。

復(fù)核變動較大項目，必須拍攝能反映其變動的照片。

勘戶表手續(xù)不全或補償方案不明確的，不得對外出具報告單。

第五掌  單價制訂宜粗不宜細(xì)

房屋、地上附著物千差萬別，如果征收評估都要按工程造價那樣，每個分開算量算價，非得累死還不落好。所以應(yīng)當(dāng)根據(jù)類似原理，也不能千篇一律，分出幾個檔次，按照該檔次的最 高單價，大家都不吃虧，工作能得以順利開展。

能依據(jù)政府文件的，盡量依據(jù)文件。拆遷補償項目，應(yīng)明確補償價格方案，制作補償價格方案應(yīng)經(jīng)委托方簽字蓋章認(rèn)可，以作為補償總價的計算依據(jù)。有人會問，那依據(jù)文件規(guī)定，還要評估干什么？回答是：一是我們生活、工作的環(huán)境，政府還是強勢的，老百姓還是迷信政府；第二政府還是相信政府的；第三有標(biāo)準(zhǔn)我們何樂而不為？比如，依據(jù)魯國土資字【2017】394號文《關(guān)于濟寧市征地地上附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》價格測算、調(diào)整一下能做的，我們干嘛非要再去調(diào)查市場？

第六掌  評估就高不就低

征收過程中，被征收人不論怎么說，總的是處于弱勢地位，因為是被人征收嘛。所以還是要同情弱勢群體。另外，評估費還是按評估額計費。你明白的。總之，只要不違反原則的情況，有依據(jù)，就要就高不就低。

此中說的有依據(jù)，必須是要明確被征收對象的真實價值，或者說市場價格，而不是要無原則、不知情的就高。

引用：客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常價格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。

估算和判定本身就是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的。

還值得指出的是，估價不同于定價。估價只是為當(dāng)事人提供公平可信的價格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利，而定價往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的最終成交價格應(yīng)由當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的可以使其成交價格高于或低于正常價格。

正確地理解房地產(chǎn)估價，還需要把握下列2點：

1．房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。

2．房地產(chǎn)估價是把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來。

第七掌  標(biāo)準(zhǔn)先低后漲法

雖然我們說是就高不就低，但被征收人都有一個預(yù)期，適當(dāng)拖一下，或找找人，能有一個好的結(jié)果，這很正常，所以我們要給這種預(yù)期留有余地，不能一下子漲到最 高值了，沒有空間了，想送個順?biāo)饲槎茧y了。

先低后漲，低時風(fēng)險低，還有個好處，是能促使被征收人提供盡可能詳細(xì)的資料，如建設(shè)圖紙、工藝管線分布、合同協(xié)議、設(shè)備發(fā)票等等，可以給他們說，如果不提供，只能按正常的這種低標(biāo)準(zhǔn)走，逼他就范。

第八掌  前后左右要比較。

這一掌很關(guān)鍵。確定價值時點很重要，確定征收原因很重要，確定征收地域也很重要。但仍然因為征收評估除了方法，關(guān)鍵要經(jīng)驗，要有比較，總結(jié)各種拆遷資料，要有之前的，預(yù)期的，外地的，本地的，農(nóng)村的，城區(qū)的，有證的，無證的，集體土地上的，國有土地上的，一條線上的，一條路上的，一條河上的，南水北調(diào)的，壓煤搬遷的等等資料，要比較，要分析，才能得出合理的補償意見。

第九掌  評估目標(biāo)要明確

估價目的：房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償。所以，一定要確定被征收人的主體地位。為房屋征收目的而估價，不考慮房屋租賃因素的影響，視為無租約限制的房屋來估價。就是說，在國有土地上房屋征收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

產(chǎn)權(quán)要明晰。現(xiàn)場工作中要明確征收界限、范圍、對象；要明確征收附著物的所有權(quán)人，千萬不要張三的東西評估到李四身上，這方面我們是有過血的教訓(xùn)的。任城區(qū)糧食局糧食收儲中心在二十里鋪聶莊洗煤廠設(shè)備的評估，就因為產(chǎn)權(quán)錯誤而導(dǎo)致評估失敗。征收測量、清查時要求附著物所有權(quán)人必須在場。

要調(diào)查取得估價對象的不動產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等）。

附著物清查表要有指揮部、街道辦事處、所有權(quán)人、評估人員簽字認(rèn)可，按手印，拍照留印。

第十掌  測量評估標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一

評估分組后，尤其是牽頭單位，我們要制定詳細(xì)的摸底、評估清單，裝修清單，房屋標(biāo)準(zhǔn)、簡易房標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施定位（比如雨搭、防盜網(wǎng)、地溝、防盜門、院外樹木等等是否包括），資料要標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，要齊備。

第十一掌  特殊關(guān)注隱蔽工程。

評估沒有現(xiàn)場，相當(dāng)于工程施工的已做完的隱蔽工程，需要各方共同提交的簽證單、圖紙、工程量清單計算表、制作方法、材質(zhì)、材料價格等相關(guān)材料才能證明。當(dāng)然也可以做破壞性的取樣，只是甲方、乙方可能都不一定能同意這樣做。

還可以查看當(dāng)事人的相關(guān)賬務(wù)、原始憑證，原始資料原件。可以現(xiàn)場釬探、拍照、基礎(chǔ)測量，調(diào)查除當(dāng)事人之外的其他人員，并取得書面證據(jù)（簽字、按手印、蓋章等等），這個當(dāng)然很困難，有的不愿作證，即使作證，證明效力也很低。

對隱蔽工程是否能在施工中進行清查。這個方法屬于事后驗證的程序，當(dāng)然要經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可，并簽訂好協(xié)議。隱蔽工程可以先不評估，待施工時挖開看到實際情況時再進行評估，無異于是對我們的保護，因為這樣公開、公平、公正，并且能實事求是。

第十二掌  資料交接要有手續(xù)。

與政府、被征收人、指揮部成員及其他相關(guān)人員進行資料交接時，一定要有手續(xù)，尤其是拿對方的原件，或他們拿我們的資料、報告。防止出現(xiàn)劉青與南張杜廟的土地預(yù)審表的事，檔案交接，無手續(xù)，無證明，對方堅決說在你這兒，你又拿不出相關(guān)證據(jù)，容易產(chǎn)生糾紛。

看提供的材料時，一定要用鷹一樣的眼光看，要看到疑點，如果疑點重重，真實性太差，就要借助多方面的力量，調(diào)查取證。

第十三掌  特殊企業(yè)經(jīng)營收益評估

換位思考。站在對方的立場想問題。想問題的立場有了改變，思路就有變化。

引用：估價對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，如為了某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)的估價，其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱為企業(yè)價值評估。

比如：有特殊資質(zhì)的企業(yè)，像加油站等等；特殊時期的企業(yè)，比如對于處于成長期和成熟期的企業(yè)，由于企業(yè)能夠給股東帶來超額的利潤，就涉及到動態(tài)評估的問題。

1、可搬遷設(shè)備的價值補償

可搬遷設(shè)備指能搬走移動，通過拆除、運輸、安裝、調(diào)試等過程可繼續(xù)生產(chǎn)使用的設(shè)備。采用重置成本法評估可搬遷設(shè)備的拆除、運輸、安裝、調(diào)試所發(fā)生的費用。

可搬遷設(shè)備的價值補償=拆除費+運雜費+設(shè)備基礎(chǔ)費+安裝調(diào)試費（大型設(shè)備的聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費）

拆除費包括設(shè)備的拆卸人工、拆除材料、需用的機械費及其利潤稅金

運雜費=基本運費+裝卸費+包裝費+運輸途中的合理損耗費+運輸保險費

設(shè)備基礎(chǔ)費：是指為安裝設(shè)備而建造的特殊構(gòu)筑物，主要指建造設(shè)備基礎(chǔ)所發(fā)生的人工費、材料費、機械費及全部取費。

設(shè)備基礎(chǔ)費=設(shè)備原價×費率

安裝調(diào)試費：主要包括機器設(shè)備、電子設(shè)備、電氣設(shè)備的裝配、安裝工程；鍋爐及其他鍋窯的砌筑工程；設(shè)備附屬設(shè)施的安裝工程；設(shè)備附屬管線的敷設(shè)、電力線路、供水、供氣管線等，為測定安裝工作質(zhì)量進行的單機試運轉(zhuǎn)和系統(tǒng)聯(lián)動無負(fù)荷運轉(zhuǎn)。安裝調(diào)試費包括上述工程發(fā)生的所有人工費、材料費、機械費及全部取費。

設(shè)備安裝調(diào)試費=設(shè)備原價×安裝調(diào)試費

2、不可搬遷設(shè)備的價值補償

不可搬遷設(shè)備指不能移動或移動后造成損壞不能使用，使企業(yè)無法生產(chǎn)的設(shè)備。采用成本法進行評估，通過估算被評估設(shè)備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值和回收的廢舊物資的價值，即可得出不可搬遷設(shè)備的價值補償。

3、因搬遷造成的經(jīng)營損失

包括企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間利潤損失的補償、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間各種合同違約補償、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)期間職工基本生活保障補償?shù)冉?jīng)營損失。

4、因搬遷造成的其他損失補償

包括重新辦理相關(guān)證照的損失（尤其是一些特殊行業(yè)的特殊資質(zhì)）、遷址后包裝物損失、遷址恢復(fù)重建的損失。

第十四掌  依靠基層組織。

在征收評估的過程中，尤其是農(nóng)村拆遷，基層政權(quán)往往會發(fā)揮重要的作用，書記村長還是說了算的。可不能小覷了他們，很多時候就是他們的一句話，起到關(guān)鍵性的作用。

集體資產(chǎn)也要評估，房屋、道路、線桿、溝渠、樹木，能照顧盡量照顧。

第十五掌  團結(jié)一切可以團結(jié)的力量。

不要成為任何人的對立面，指揮部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩委、被征收人、征收辦、建設(shè)局等等，要有溝通協(xié)調(diào)機制。這需要技巧，除了練“掌”之外，還有練“太極”，需要柔勁、韌勁，需要推、拉，關(guān)鍵的時候還需要“反戈一擊”。

第十六掌  服務(wù)意識要跟上，必要時提供增值服務(wù)。

提供差異化的評估服務(wù)。除了房屋建筑物、地上附著物的征收價格外，我們還可以提供土地評估、設(shè)備搬遷評估，這都是我們?nèi)粘＝?jīng)常做的。我們就是要用專業(yè)化的知識、綜合化的資質(zhì)，打敗他們。全方位、“一站式”、“貼身式”服務(wù)，是我們這個綜合性的服務(wù)機構(gòu)的特色。特殊物資的搬遷，需要利用專家的工作，或者是利用其他鑒證機構(gòu)的結(jié)論，適當(dāng)分散風(fēng)險。

尤其是對政府部門，尤其是對不收費的項目。比如說幫個小忙，出個建設(shè)性意見，審計上編個表，評估上來個咨詢，等等。

第十七掌  搞好三級復(fù)核 完善底稿

評估匯總表及評估單完成后，應(yīng)經(jīng)項目負(fù)責(zé)人或其他人復(fù)核，以減少錯漏。

拆遷評估報告單（初步評估單）出具前應(yīng)履行底稿抽查程序，抽查無問題后，方可對外出具。

拆遷評估項目基本完成（簽署補償協(xié)議占90%以上）的，應(yīng)將勘戶表裝訂與補償價格方案、匯總報告一并整理歸檔。

第十八掌  收費要及時。

因為征收評估大部分都是時間長，任務(wù)重，并且政府部門經(jīng)常換人，而且是干活有人安排，付費沒有人管，所以要格外重視。防止出現(xiàn)類似接莊的事：安排人去拿錢，事后不跟蹤，交接手續(xù)不全，責(zé)任不清，最后錢是否拿來了都不知道，都不知道哪個環(huán)節(jié)出了問題。