對于房屋裝修費(fèi)是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅問題，是眾多會計(jì)人員經(jīng)常咨詢的一個問題，企業(yè)會計(jì)人員的理解與稅務(wù)征管機(jī)關(guān)的理解經(jīng)常存在爭議，本文將從新購（建）房屋初次裝修、舊房改擴(kuò)建重新裝修、租入房產(chǎn)發(fā)生的裝修三個方面為大家簡要解析一下入賬、稅收問題，并就如何巧妙利用裝修、改造來規(guī)避、節(jié)約房產(chǎn)稅進(jìn)行探討。 

一、 新購（建）房屋初次裝修費(fèi)

1、在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》中，對于固定資產(chǎn)的初始計(jì)量有如下規(guī)定：

“第七條 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

  第八條 外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。

  第九條 自行建造固定資產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。”

  2、《財(cái)政部、國度稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號）第 1條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”規(guī)定如下：

“對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估?！?/span>

  3、《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》吉地稅發(fā)〔2006〕42號規(guī)定：“對新建房屋進(jìn)行初次裝修，凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其帳務(wù)如何處理，一律并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅?！?/span>

  因此，對新建房屋進(jìn)行首次裝修中，凡屬于房屋不可分割的吊頂、燈具、中央空調(diào)、地磚、門窗、電氣及智能化樓宇設(shè)備等裝修費(fèi)用，屬于使房屋這項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，在會計(jì)核算上應(yīng)該計(jì)入固定資產(chǎn)的原值，繳納房產(chǎn)稅。

（如何進(jìn)行納稅籌劃？見下面案例。）

二、舊房改擴(kuò)建重新裝修費(fèi)用 

1、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》第六條規(guī)定：“與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，符合本準(zhǔn)則第四條規(guī)定的確認(rèn)條件（與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量）的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本；不符合本準(zhǔn)則第四條規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益?！?/span>

在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南中關(guān)于固定資產(chǎn)的后續(xù)支出有如下規(guī)定：

“固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等。

 固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足本準(zhǔn)則第四條規(guī)定確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應(yīng)扣除其賬面價值；不滿足本準(zhǔn)則第四條規(guī)定確認(rèn)條件的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。”

  依據(jù)上述規(guī)定，對于舊房的更新改造（改擴(kuò)建）支出應(yīng)該予以資本化，增加房產(chǎn)的賬面價值，對于舊房的維修費(fèi)，應(yīng)該在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。

  2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定：

 “一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

  二、對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計(jì)入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。”

  3、《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》吉地稅發(fā)〔2006〕42號規(guī)定：“對舊房重復(fù)裝飾裝修的投資額，按現(xiàn)行會計(jì)制度規(guī)定，凡記入固定資產(chǎn)科目，增加房產(chǎn)原值的，征收房產(chǎn)稅，未增加房產(chǎn)原值的，不征收房產(chǎn)稅。”

  因此，對于舊房的更新改造（改擴(kuò)建）支出，通常都是為改善房屋的使用功能，增添的附屬設(shè)備和配套設(shè)施應(yīng)該計(jì)入房產(chǎn)原值；更換的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，應(yīng)該按加新減舊的方式計(jì)入房產(chǎn)原值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，維修和更換時作為維修費(fèi)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，不計(jì)入房產(chǎn)原值。

三、租入房產(chǎn)發(fā)生的裝修費(fèi)

 1、在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南中關(guān)于“ 經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良”有如下規(guī)定：

“企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應(yīng)予資本化，作為長期待攤費(fèi)用，合理進(jìn)行攤銷?！?/span>

  2、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）第二條規(guī)定：“ 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

  前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人）。

  對于承租方，對房產(chǎn)沒有所有權(quán)，不是房產(chǎn)稅的納稅人，因此不能將發(fā)生的裝修費(fèi)作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。”

  3、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于對房產(chǎn)稅若干政策問題相關(guān)文件部分條款進(jìn)行修改的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]108號）規(guī)定：“企業(yè)將承租的房產(chǎn)進(jìn)行加層、擴(kuò)建或拆除重建，雙方協(xié)議對加層、擴(kuò)建、重建新增加的房屋面積，在若干年內(nèi)，由承租企業(yè)使用不交房租，期滿后承租企業(yè)無償將房產(chǎn)歸原房主所有，協(xié)議租賃期間，由原房屋產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)出租方式繳納房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)以加層、擴(kuò)建、重建新增加的房屋面積的建造合同金額為準(zhǔn)，按協(xié)議租賃年限平均計(jì)算年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。承租人將租用的房產(chǎn)進(jìn)行維修、改造，若干年內(nèi)以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅。如原有租約的，按租約租金收入計(jì)稅，如無租約的，按支付的修理費(fèi)用為租金計(jì)稅?！?/span>

  因此，租入房產(chǎn)由承租人承擔(dān)的裝修費(fèi)用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費(fèi)用”，不能要求承租人以裝修費(fèi)為依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。

籌劃案例：

M公司有一座自有產(chǎn)權(quán)的大樓價值3.5億做酒店，裝修需要2.8億，正常做法是自有房產(chǎn)自己裝修，裝修好以后：（房子3.5億+裝修2.8億）*70%*1.2%=529.2萬元，計(jì)算房產(chǎn)稅，只要不拆除，稅務(wù)機(jī)關(guān)年年收取房產(chǎn)稅，因?yàn)樽杂蟹慨a(chǎn)，自己裝修，只能計(jì)入固定資產(chǎn)，沒有話說，只能每年交裝修計(jì)入房產(chǎn)原值的房產(chǎn)稅2.8*70%*1.2%=235.2萬元。

可以這樣籌劃：

M公司注冊一個A物業(yè)公司，大樓毛坯租給A公司，裝修后，返租（來回的價格自然自己定下哦）。然后，最主要的，讓這個A公司不能活太久，活幾年，就搞掉它——吸收合并，同一控制下的吸收合并，不需要支付對價。A公司原來的裝修款計(jì)入長期待攤費(fèi)用的，還只能計(jì)入長期待攤費(fèi)用，沒有法律能阻止。

大量的公司都沒有注意這個問題，**酒店就注意了，裝修只要超過500萬了，就想辦法拿開。

還有就是，有些公司固定資產(chǎn)投資用的是EPC合同，為了節(jié)約房產(chǎn)稅，我們不建議用，即使用，也要分解成若干個子合同，把圍墻、馬路、綠化、崗?fù)?、寫字樓等等寫清楚，按清單開發(fā)票。分開，不吃虧，你懂得。