舊城改造中，經(jīng)常涉及搬遷業(yè)務。根據(jù)性質不同又分為政策性搬遷和非政策性搬遷，非政策性搬遷包括企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等。今天我們對政策性搬遷涉稅問題進行簡要分析。

一、政策性搬遷的概念

強調由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷，需與以下幾種行為進行區(qū)分：

1、企業(yè)自行搬遷；

2、商業(yè)性搬遷；

3、政府回購；

4、國有公司回購‘

為了表述方便，下面將1-4等行為歸納為非政策搬遷。

尤其是3-4，許多單位認為只要是政府主導的，必然是政策性拆遷，這種觀念是錯誤的。

那么，什么是真正的政策性搬遷呢？

企業(yè)政策性搬遷，是指由于社會公共利益的需要，在政府主導下企業(yè)進行整體搬遷或部分搬遷。企業(yè)由于下列需要之一，提供相關文件證明資料的，屬于政策性搬遷：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、怎么證明是政策性搬遷

要當?shù)夭疬w辦等政府部門出具政策性搬遷的相關文件，并且盡量在簽定拆遷協(xié)議時取得。

【案例】S市金楓路在修建中環(huán)高架時，某一公司由于在簽定拆遷協(xié)議時，未取得政策性拆遷的證明，后來拆遷負責人調離崗位等原因，無法取得相關證明，被當?shù)囟悇站忠罄U納土地增值稅、增值稅等3000多萬余元，由于修建中環(huán)高架是典型的由于社會公共利益的需要，經(jīng)S市政府等多部門協(xié)調后，才得以解決。

因此，一定要在拆遷協(xié)議時取得證明政策性搬遷的相關文件。

對于符合上述條件的政策性搬遷，土地使用者收到的各種收入，各稅種稅務應做如下處理。

一、增值稅

（1）《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅[2016]36號文件印發(fā)）第 一 條第（三十七）款規(guī)定了，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。

（2）土地使用者歸還土地使用權時，對于其取得的建筑物、構筑物的補償收入，屬于轉讓不動產(chǎn)的應稅行為，應按照《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）第三條規(guī)定處理。

總結：

（一）政策性拆遷

1、土地部分對應的賠償款項，免征；

2、房屋部分對應的賠償款項，文件沒有明確免征；

實務中，如果房屋被政府收回后拆除了，一般不予征收；未拆除的需要過戶給政府的，應該繳納；

3、機器部分對應的賠償款項，應該征收；

實務中，如果機器設備作為廢品處理了，一般不予征收；能正常使用需要轉移所有權給政府或政府指定單位的，應該征收；

4、其他如搬遷獎勵等，由于不屬于增值稅應項項目，因此不征。

（二）非政策性拆遷

1、不動產(chǎn)、機器設備，視同銷售；

2、其他如搬遷獎勵等，由于不屬于增值稅應項項目，因此不征。

二、土地增值稅

（1）《土地增值稅暫行條例》第八條第（二）項規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

（2）《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條補充，具體是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

（3）《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）解釋：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

（4）符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

總結：

（一）政策性搬遷

免征；

（二）非政策性搬遷

視同銷售。

三、企業(yè)所得稅

（1）《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務總局公告2012年第40號）文件規(guī)定，企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。計算公式如下：

企業(yè)的搬遷所得=企業(yè)的搬遷收入-搬遷支出

自搬遷當年度自次年5月31日前應向遷入地和遷出地主管稅務機關報送如下資料：2012年40號文

（A）政府搬遷文件或公告；（已有）

（B）搬遷重置總體規(guī)劃;

（C）拆遷補償協(xié)議；（已有）

（D）資產(chǎn)處置計劃；

 沒有正式的資產(chǎn)處置計劃。

（E）其他與搬遷相關的事項。

   （2）《關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第11號）補充規(guī)定，凡在2012年10月1日后簽訂搬遷協(xié)議的，企業(yè)重建或恢復生產(chǎn)過程中按規(guī)定購置的各類資產(chǎn)，不可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。

（3）企業(yè)搬遷完成當年向主管稅務機關報送企業(yè)所得稅年度納稅申報表時，應同時報送《企業(yè)政策性搬遷清算損益表》及相關材料。對于發(fā)生政策性搬遷納稅調整項目的企業(yè)，應在完成搬遷年度及以后進行損失分期扣除的年度填報年度申報表（A類）的附表A105110《政策性搬遷納稅調整明細表》。

搬遷開始年度的確認

問：《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務總局公告2012年第40號）中未對“搬遷開始”進行明確界定，應如何把握“搬遷開始之日”？

答：“搬遷開始”之日可依政府搬遷公告、文件明確的搬遷開始之日與實際搬遷之日孰先原則。（青島國稅2012年度所得稅匯算清繳政策解答）

以搬遷協(xié)議上明確的搬遷年度開始確認，如未明確實際搬遷時間，以實際開始搬遷的年度進行確認。不得早于政策性搬遷文件下發(fā)的時間或搬遷協(xié)議簽訂時間，也不得晚于取得第 一 筆補償收入的時間。

由于搬遷完成年度為企業(yè)納稅義務發(fā)生的時間，因此這個時間的確定非常重要，規(guī)則規(guī)定了以下認定搬遷年度完成的標準：（1）從搬遷開始，5年內（包括搬遷當年度）任何一年完成搬遷的。（2）從搬遷開始，搬遷時間滿5年（包括搬遷當年度）的年度。

視為已經(jīng)完成搬遷：（1）搬遷規(guī)劃已基本完成；（2）當年生產(chǎn)經(jīng)營收入占規(guī)劃搬遷前年度生產(chǎn)經(jīng)營收入50%以上。

（4）需要注意的是，企業(yè)就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。

不能單獨進行稅務管理和核算的，應視為企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷進行所得稅處理。

總結：

（一）政策性搬遷

自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務機關（包括遷出地和遷入地）報送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關材料，則可以在搬遷完成年度確認所得。

下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應進行搬遷清算，計算搬遷所得：

　?。?）從搬遷開始，5年內（包括搬遷當年度）任何一年完成搬遷的。

　　（2）從搬遷開始，搬遷時間滿5年（包括搬遷當年度）的年度。

（二）非政策性搬遷

必須在搬遷開始年度確認所得。

四、個人所得稅

（1）標準內

《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）第 一 條規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

（2）超標準

對于超標準的，國家稅務總局規(guī)定不夠明確，我們可以參見部分地方規(guī)定，例如《大連市地方稅務局關于明確動遷補償收入征收個人所得稅等若干政策問題的通知》（大地稅函[2008]253 號）文件規(guī)定，個體工商戶、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)取得的政府規(guī)定標準內的動遷補償收入免征個人所得稅，超標準的部分計征個人所得稅。

（3）經(jīng)營性所得

根據(jù)《大連市地方稅務局關于明確個人所得稅征收管理若干具體問題政策適用的通知》（大地稅函[2009]211 號），個人（含自然人和個體工商戶）、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)因搬遷等原因取得的對生產(chǎn)經(jīng)營收益性質的補償金，屬于經(jīng)營性所得，應當按照“個體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營所得”項目征收個人所得稅。

五、契稅

《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第三條規(guī)定：市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅?/span>

購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權調換，并且不繳納房屋產(chǎn)權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

相關法律法規(guī)及依據(jù)清單：

1、《企業(yè)所得稅法》：指《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（主席令63號）；

2、《企業(yè)所得稅法實施條例》：指《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令第512號）；

3、36號文：指《關于全面推開營改增試點的通知》（財稅〔2016〕36號及其附件1-4）；

    4、969號文：指《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業(yè)稅的批復》（國稅函〔2007〕969號）；

    5、土增條例：指《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（138號令）；

6、土增細則：指《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）；

    7、21號文：指《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）；

8、19號文：指《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)〔1985〕19號）；

9、143號文：指《財政部關于城市維護建設稅幾個具體業(yè)務問題的補充規(guī)定》（〔1985〕財稅字第143號）；

10、50號文：指《征收教育費附加的暫行規(guī)定》（國發(fā)〔1986〕50號）；

11、魯政發(fā)6號文：指《山東省人民政府辦公廳關于征收地方教育附加有關問題的通知》（魯政辦發(fā)〔2005〕6號）；

12、162號文：指《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）；

13、220號文：指國稅發(fā)[2010]220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》；

14、48號文：指財稅字[1995]48號《關于土地增值稅的一些具體問題規(guī)定的通知》；

15、73號公告：指國家稅務總局公告2016年第73號《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》；

16、14號公告：指國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第14號）；

17、賬面歷史成本：無特殊說明的情況下，確指資產(chǎn)的資產(chǎn)計稅基礎；

18、公允價值：系對符合《企業(yè)所得稅法》第六條和《企業(yè)會計準則—基本準則》第四十二條是指“資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量，一般按照市場價格確定的價值”。

常見錯誤

1、將政府回購、國資公司回購等理解為政策性搬遷；

2、未取得政策性搬遷證明；

3、未辦理搬遷備案手續(xù)，也沒有在取得拆遷補償款年度申報納稅；

4、認為只要是政策性搬遷，什么稅收就不用繳；

5、未在搬遷開始年度至次年5月31日前，向主管稅務機關報送材料，喪失分期確認所得的機會；

6、搬遷開始年度應不晚于取的第 一 筆補償款的年度，不一定是簽定拆遷協(xié)議年度；

7、沒有單獨進行稅務管理和核算的，喪失分期確認所得的機會。

總之，搬遷業(yè)務較為復雜，我們建議納稅人對收到的各類收入應慎重處理。