片區(qū)開發(fā)，不可避免涉及到要從農(nóng)民手里征收土地。那么，土地征收有哪些環(huán)節(jié)和注意事項(xiàng)呢？現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及其《實(shí)施條例》（征求意見稿）整理如下：
一、可以實(shí)施征收的范圍和審批權(quán)限根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十五條，為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收：（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；（四）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)由縣級以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開發(fā)建設(shè)需要用地的；（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。其中，第（四）、第（五）是片區(qū)開發(fā)比較常用的情形。但是，第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；第（五）項(xiàng)規(guī)定的成片開發(fā)并應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院自然資源主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。第（五）項(xiàng)規(guī)定是指縣級以上人民政府組織實(shí)施成片開發(fā)的時(shí)候，是可以征收農(nóng)民的土地的。不過，這個(gè)成片開發(fā)項(xiàng)目必須是經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)的，且擬征收的土地已經(jīng)在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍。征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（二）永 久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；上述權(quán)限在今年3月份的時(shí)候，已部分下放給省級人民政府審批。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
征收農(nóng)用地的，還應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。
【土地征收啟動(dòng)公告、現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估】 需要征收土地，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)發(fā)布土地征收啟動(dòng)公告，并開展土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。
征收土地啟動(dòng)公告應(yīng)當(dāng)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布，公告時(shí)間不少于五個(gè)工作日。
土地征收啟動(dòng)公告內(nèi)容包括征收范圍、征收目的、開展土地現(xiàn)狀調(diào)查的安排等。土地征收啟動(dòng)公告自發(fā)布之日起，任何單位和個(gè)人不得在擬征地范圍內(nèi)搶栽搶建；違反規(guī)定搶栽搶建的，不予補(bǔ)償。
土地現(xiàn)狀調(diào)查的內(nèi)容包括土地的權(quán)屬、地類、面積，以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權(quán)屬、種類、數(shù)量等信息。
社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估應(yīng)當(dāng)對征收土地的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行綜合研判，確定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施和處置預(yù)案。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果是申請土地征收的重要依據(jù)。
【編制征地補(bǔ)償安置方案】 縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果，結(jié)合土地現(xiàn)狀調(diào)查情況，組織自然資源、財(cái)政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、人力資源和社會(huì)保障等有關(guān)部門編制征地補(bǔ)償安置方案。征地補(bǔ)償安置方案包括征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等內(nèi)容。
【補(bǔ)償安置公告】 征地補(bǔ)償安置方案擬定后，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)發(fā)布征地補(bǔ)償安置公告，公告時(shí)間不少于三十日。征地補(bǔ)償安置公告應(yīng)當(dāng)同時(shí)載明辦理補(bǔ)償?shù)怯浧谙?、異議反饋渠道等內(nèi)容。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽證。
【征地補(bǔ)償安置協(xié)議和決定】 縣（市）人民政府根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證情況確定征地補(bǔ)償安置方案后，組織有關(guān)部門與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議。
對個(gè)別未簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議的，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案和補(bǔ)償?shù)怯浗Y(jié)果作出征地補(bǔ)償安置決定。
【征收申請審批】 縣（市）人民政府完成本條例規(guī)定的征地前期工作后，方可提出土地征收申請，按照《土地管理法》第四十六條的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府對征地是否符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的公共利益進(jìn)行審查，符合條件的，應(yīng)當(dāng)在國務(wù)院規(guī)定的時(shí)限內(nèi)批準(zhǔn)。
【土地征收公告】 土地征收申請經(jīng)依法批準(zhǔn)后，縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)發(fā)布土地征收公告，并組織實(shí)施。
【強(qiáng)制執(zhí)行】 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人對土地征收不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。被征收土地所有權(quán)人、使用權(quán)人在規(guī)定的期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在規(guī)定的期限內(nèi)又不騰退的，由縣（市）人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
【征地補(bǔ)償費(fèi)用】 省、自治區(qū)、直轄市制定公布征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)，確定土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
地上附著物和青苗等補(bǔ)償費(fèi)用，歸其所有權(quán)人所有。
社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼，依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)單獨(dú)列支。
申請土地征收的地方人民政府應(yīng)當(dāng)將土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用以及社會(huì)保障費(fèi)用等足額預(yù)存，未足額預(yù)存的，不得申請土地征收。
三、如何理解土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地？
實(shí)際上，土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地都是把農(nóng)民的土地（正式名稱為：農(nóng)村集體所有土地）拿過來使用。土地征收是由國家征收農(nóng)村集體所有的土地，把土地變?yōu)閲型恋亍＾r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是把土地的用途由農(nóng)用地（只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等）轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物，最主要是可以蓋房子。
土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地常常同步進(jìn)行，就是把農(nóng)民的土地拿過來，并且，由原來只能種莊稼改為可以蓋房子。當(dāng)然，一般會(huì)產(chǎn)生升值，但目前征收的成本也越來越高。
