整體租賃國有企業(yè)租金如何評估？由一個(gè)案例引發(fā)的思考……

【案例】一家國有熱電公司因長期經(jīng)營不善，于近日宣告破產(chǎn)，原來由于土地及房產(chǎn)、設(shè)備閑置，當(dāng)?shù)爻峭蹲?/span>2013年接手租賃繼續(xù)使用，但未簽訂任何協(xié)議?，F(xiàn)破產(chǎn)管理人要求評估2013至破產(chǎn)宣告日應(yīng)收的整體企業(yè)資產(chǎn)的租賃費(fèi)用，準(zhǔn)備列入破產(chǎn)債權(quán)。請問如何評估確定租金？評估思路？

【評估目的】現(xiàn)在破產(chǎn)管理人的提議是評估2013年至破產(chǎn)宣告日應(yīng)收企業(yè)整體資產(chǎn)的租賃費(fèi)用，標(biāo)的是租賃費(fèi)用。

【評估思路】

以下是我們評估部的同仁們商討的結(jié)果，我只是記錄分析一下。與大家共饗，一起探討。仁者見仁，智者見智。

市場法

首 選是從市場找案例，參考同行業(yè)上市公司資產(chǎn)平均收益率，然后用評估凈值作基數(shù)計(jì)算，考慮謹(jǐn)慎性原則，最后扣除必須發(fā)生的租賃方的年維修改良費(fèi)用，得出年租賃費(fèi)用。

市場比較法，可能房屋數(shù)量大，建筑結(jié)構(gòu)不一，又是整體出租，設(shè)備可能存在大量專用設(shè)備，存在市場案例不好尋找；估計(jì)要找用廠房、設(shè)備做租賃用途的案例，而且還要追溯，估計(jì)很難的。

我們擬真正要獲得租賃用途的租金收益，從市場角度來看，個(gè)人住宅、商業(yè)用房沒問題，但用企業(yè)廠房來租賃從中尋找租金太難了。

 收益法：

收益法，企業(yè)可能實(shí)際無盈利，類似公司的收益存在規(guī)模上的差異修正，無形資產(chǎn)的收益不好剝離。

收益法不好分離，整體的耦合效應(yīng)不好分配比例，整體的收益如何確定土地、房產(chǎn)、設(shè)備及相應(yīng)無形資產(chǎn)帶來的收益是個(gè)難點(diǎn)。

要用收益法，不好剝離無形資產(chǎn)帶來的收益，運(yùn)算量不小。上市公司會有無形資產(chǎn)帶來的收益，需要?jiǎng)冸x。原來書本上有過比例，但都是給的既定的，就是為了考試，實(shí)踐中這是個(gè)很大的難點(diǎn)。

用上市公司資產(chǎn)平均收益率，取到的數(shù)據(jù)是基于資產(chǎn)原有正常用途而得到的收益率。另外，上市公司資產(chǎn)平均收益率，需結(jié)合企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營狀況等因素修正。數(shù)據(jù)需采集相對詳細(xì)些，要不然對比修正系數(shù)不好取。

可按資金收益率，不能按整體收益，因原先就虧，租賃后是否盈虧，承租方不一定提供真實(shí)數(shù)據(jù)，且有自身經(jīng)營管理因素，自身經(jīng)營管理與出租方無關(guān)。

這些歸類資產(chǎn)的原始用途，并不是用來出租的。從WIND資訊或者其他渠道得到所謂的資產(chǎn)收益率，一定要關(guān)注他們的收益途徑是什么，是租金性質(zhì)還是其他常規(guī)用途，與資產(chǎn)配套使用和租賃費(fèi)標(biāo)的估值目的可能不符。

動態(tài)評估，考慮用年金終值測算，是否可行？

我覺得這個(gè)事因?yàn)闆]簽訂協(xié)議，首先得界定好這部分資產(chǎn)倒底屬于啥，才能評估。他們當(dāng)時(shí)用的時(shí)候肯定得有點(diǎn)說法吧。若是界定為租賃，既無論城投是否盈利都自擔(dān)任風(fēng)險(xiǎn)就可以簡單的用市場租金評估廠房和設(shè)備，用收益倒算評估設(shè)備。（想好評的話就考慮壟斷因素對地和房的影響）。若這部分資產(chǎn)界定為出資入股類的，就按照出資資產(chǎn)評估它應(yīng)分得得這幾年的經(jīng)營成果?？傊腋杏X還是得委托方確切界定準(zhǔn)評估對象和范圍咱們才能想評估方法。

成本法

可以考慮實(shí)際使用年限的實(shí)際損耗折舊額，考慮企業(yè)可以簡單再生產(chǎn)回收折舊額，可能脫離實(shí)際，但是是一個(gè)簡單易行的辦法。

說一下個(gè)人觀點(diǎn)：用成本法是最簡單易行的，計(jì)算量小，可以單項(xiàng)計(jì)算，且當(dāng)時(shí)租賃方已經(jīng)停產(chǎn)，閑置未用。其實(shí)當(dāng)時(shí)應(yīng)該已經(jīng)到了破產(chǎn)的地步了?？梢砸猿杀痉橹鳎渌椒?yàn)證為輔。

參考當(dāng)?shù)貒Y部門的文件

如果沒有市場案例作為參考，謹(jǐn)慎考慮本身沒錯(cuò)，然后同國資部門溝通，看看他們有無租賃業(yè)務(wù)的管理辦法，給咱們評估留好后路。

參考一般國有資產(chǎn)出租最 低租金：等于出租資產(chǎn)年折舊十資產(chǎn)重置值x同期銀行貸款利率

這個(gè)思路，實(shí)際反映了一個(gè)基本原理，就是說固定資產(chǎn)自可以開始使用起到最終以殘值形式回收，從整個(gè)過程來看，至少要保證它自身價(jià)值的收回，就是以折舊途徑，另外需要考慮到它本身用到企業(yè)生產(chǎn)中附加到企業(yè)產(chǎn)品的而產(chǎn)生的增值部分。

穩(wěn)建和對等資本收益途徑，用同期的銀行貸款利率（中長期），是從謹(jǐn)慎角度，保證一個(gè)最 低的收益率。

青島市下面的這個(gè)文件就是遵循的成本法，評估參考底價(jià)。

延伸閱讀： 

青島市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法(青國資委【2008】57號)

文號：青國資委【2008】57號

發(fā)布時(shí)間：2008年5月9日

青島市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法

青國資委[2008]57號

　　現(xiàn)將《青島市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法》印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

                    二〇〇八年五月九日

青島市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法

第 一 條　為規(guī)范市國資委監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)運(yùn)行效益，防止國有資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)的保值、增值，根據(jù)國務(wù)院《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，特制定本辦法。

第二條　市國資委監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租行為，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。本辦法所稱資產(chǎn)出租，是指市國資委監(jiān)管企業(yè)及其所屬企業(yè)作為資產(chǎn)出租方，將閑置的土地、生產(chǎn)設(shè)備、建筑物等資產(chǎn)，部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱承租人）使用，并由承租人支付租金的行為。

第三條　市國資委履行出資人職責(zé),依法對監(jiān)管企業(yè)的資產(chǎn)出租進(jìn)行監(jiān)督管理。

第四條　企業(yè)資產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)制定資產(chǎn)出租方案并經(jīng)企業(yè)董事會或者廠長(經(jīng)理)辦公會審議。資產(chǎn)出租方案應(yīng)當(dāng)包括出租資產(chǎn)的目的、可行性、資產(chǎn)明細(xì)、出租期限、租金的用途、承租人意向等內(nèi)容。企業(yè)資產(chǎn)整體出租或者主要設(shè)備、土地、建筑物等資產(chǎn)出租，還應(yīng)當(dāng)聽取企業(yè)職工代表大會的意見。

第五條　企業(yè)資產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)遵循公開、公正、公平原則,原則上應(yīng)當(dāng)由指定機(jī)構(gòu)采取競價(jià)的方式進(jìn)行；對個(gè)別不能招標(biāo)的， 采取評估方式確定租賃價(jià)格，底價(jià)確定原則上應(yīng)當(dāng)遵循以下方法：年租金底價(jià)=評估后出租資產(chǎn)的年分類折舊額+評估后出租資產(chǎn)額╳ 同期銀行貸款利率。如實(shí)際租賃價(jià)格低于底價(jià)應(yīng)當(dāng)向職工公示。

第六條　企業(yè)資產(chǎn)出租附帶為承租人提供水、電、氣及供暖等關(guān)聯(lián)服務(wù)的，出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和消耗數(shù)量足額收費(fèi)，不得無償或者低價(jià)提供。

第七條　對外出租房屋或土地時(shí)，不得擅自變更建筑結(jié)構(gòu)和使用功能；不能隨意讓租賃方在土地上建造房屋及其他建筑物。如進(jìn)行大規(guī)模的裝修，需事先與企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，并就合同提前終止時(shí)，裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，原則上裝修補(bǔ)償總數(shù)額不得超出剩余租金的一倍。

第八條　承租人利用企業(yè)的房屋、場地存放價(jià)值較大的物品時(shí)，應(yīng)當(dāng)就所存物品投相應(yīng)的保險(xiǎn)，防止財(cái)產(chǎn)損失。由于承租人未采取相應(yīng)的保險(xiǎn)措施造成其物品損失的，出租方不承擔(dān)責(zé)任。

第九條　企業(yè)資產(chǎn)出租時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承租人依照《中華人民共和國合同法》簽定規(guī)范的資產(chǎn)租賃合同。租賃期限一般不超過3年，期滿后繼續(xù)租賃的，雙方可續(xù)簽合同。合同中應(yīng)當(dāng)載明， 企業(yè)因改制、出售等情況，應(yīng)當(dāng)終止合同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照國家規(guī)定執(zhí)行。已經(jīng)列入改制、重組、破產(chǎn)計(jì)劃的企業(yè)，不得進(jìn)行出租行為。

第十條　困難企業(yè)資產(chǎn)出租的租金收入，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付離退休和在職職工的工資、各類保險(xiǎn)等費(fèi)用。

第十一條　企業(yè)資產(chǎn)出租采取事先備案的辦法，出租方案、董事會或者廠長(經(jīng)理)辦公會決議、職工代表大會決議等經(jīng)其主管部門審核后向國資委事先備案；主管部門自身進(jìn)行的資產(chǎn)出租行為形成決議后向國資委事先備案。

第十二條　市國資委對企業(yè)資產(chǎn)租賃合同的履行及租金的使用情況隨時(shí)監(jiān)督。

第十三條　承租人不履行或者不完全履行資產(chǎn)租賃合同時(shí)， 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定，及時(shí)采取相應(yīng)措施，保證合同的履行。企業(yè)未及時(shí)采取措施或者因措施不當(dāng)造成國有資產(chǎn)損失的，將依法追究企業(yè)主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第十四條　企業(yè)違反本辦法規(guī)定，造成國有資產(chǎn)損失的，將依法追究企業(yè)主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第十五條　企業(yè)負(fù)責(zé)人在企業(yè)資產(chǎn)出租過程中濫用職權(quán)、玩忽職守造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任，并對其依法給予紀(jì)律處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十六條　本辦法施行前企業(yè)已將資產(chǎn)出租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

第十七條　本辦法由市國資委負(fù)責(zé)解釋。

第十八條 本辦法自印發(fā)之日起施行。