關(guān)于印發(fā)《浙江省國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)指引（試行）》的通知

浙估協(xié)〔2020〕23號(hào) 

第 一 條  為進(jìn)一步規(guī)范本省國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)活動(dòng)，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人合法權(quán)益，保證房屋征收補(bǔ)償公平合理，規(guī)范有序，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際情況，制定本技術(shù)指引。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估，測(cè)算被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定，以及為編制征收補(bǔ)償方案、確定征收補(bǔ)償費(fèi)用或政府作出房屋征收決定等服務(wù)的國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估，適用本技術(shù)指引。

第三條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收估價(jià)、復(fù)核或鑒定工作，并對(duì)出具的估價(jià)、復(fù)核或鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、復(fù)核或鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條　同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，由兩家及以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位，牽頭單位一般為資質(zhì)較高或在同一區(qū)塊先期實(shí)施估價(jià)的估價(jià)機(jī)構(gòu)。選定的牽頭估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法、重要參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

牽頭的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)報(bào)備。

第五條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。
　　房屋征收估價(jià)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象范圍、估價(jià)要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收估價(jià)委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
　　（一）委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況；
　?。ǘ┴?fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；
　?。ㄈ┕纼r(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等估價(jià)基本事項(xiàng)；
　?。ㄋ模┪腥藨?yīng)提供的估價(jià)所需資料；
　?。ㄎ澹┕纼r(jià)過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；
　?。┕纼r(jià)費(fèi)用及收取方式；
　　（七）估價(jià)報(bào)告交付時(shí)間、方式；
　?。ò耍┻`約責(zé)任；
　　（九）解決爭(zhēng)議的方法；
　?。ㄊ┢渌枰d明的事項(xiàng)。

第六條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收估價(jià)項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展估價(jià)工作。

第七條　被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。
　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

被征收房屋裝飾裝修、設(shè)備及附屬物價(jià)值估價(jià)、停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)等房屋征收涉及的其他價(jià)值估價(jià)，其估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)根據(jù)其內(nèi)容按上述表述分別進(jìn)行表述。

第八條　房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)。

第九條　被征收房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。
　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。

被征收房屋裝飾裝修、設(shè)備及附屬物、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。

第十條　被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

第十一條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。
　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值估價(jià)所必需的情況和資料。
　　房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

本款所指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行的實(shí)地查勘，不限于對(duì)估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部查勘，還包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)成片、同類(lèi)被征收房屋的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、分類(lèi)、定級(jí)等工作。

第十二條  因征收當(dāng)事人原因，無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，可在房屋征收部門(mén)和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證下對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況等進(jìn)行實(shí)地查勘，并可以參照同類(lèi)房屋的評(píng)估價(jià)格出具估價(jià)報(bào)告。但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，可作為依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

第十三條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。

被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為同一用途的，應(yīng)當(dāng)選用同一種方法評(píng)估其價(jià)值；不同用途或選擇同一方法評(píng)估條件不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等要求的，可以選用不同方法評(píng)估其價(jià)值。

第十四條   選用比較法估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)在與被征收房屋區(qū)域具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)搜集交易實(shí)例，并選取符合要求的不少于三個(gè)可比實(shí)例。選取可比實(shí)例后，應(yīng)先統(tǒng)一其價(jià)格內(nèi)涵和形式，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，之后再進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

交易情況修正是指在將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。

進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，采用可比實(shí)例所在地同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等；實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容包括土地面積、形狀、開(kāi)發(fā)程度等土地實(shí)物狀況調(diào)整和建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、新舊程度等建筑物實(shí)物狀況調(diào)整。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括規(guī)劃條件、土地使用期限、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。

第十五條   選用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。

報(bào)酬資本化法是預(yù)測(cè)被征收房屋未來(lái)各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到房地產(chǎn)價(jià)值的方法。報(bào)酬資本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式。

直接資本化法是預(yù)測(cè)被征收房屋未來(lái)第 一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

收益法估價(jià)被征收房屋價(jià)值時(shí)，收入、費(fèi)用或凈收益的取值，應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。

評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的不同用途，可統(tǒng)一報(bào)酬率等相關(guān)參數(shù)。

第十六條  選用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

房地合估路徑和房地分估路徑中的土地成本，應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

其中，重新購(gòu)置土地的必要支出應(yīng)包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)；重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括待開(kāi)發(fā)土地成本、土地開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

土地成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法測(cè)算。

選用比較法確定土地成本時(shí)，應(yīng)考慮其相關(guān)政策因素對(duì)案例成交價(jià)格的影響，相關(guān)政策因素能量化的應(yīng)量化，難以量化的，各地的評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)可采用特爾菲法等估價(jià)方法統(tǒng)一土地成本標(biāo)準(zhǔn)及修正系數(shù)。

建筑物重置成本或重建成本應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，應(yīng)包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

第十七條　選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開(kāi)發(fā)建設(shè)的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或已停建、緩建的未完工程（在建工程房地產(chǎn)），應(yīng)選擇業(yè)主自行開(kāi)發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)。

第十八條  住宅被征收房屋（或用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，下同）價(jià)值的估價(jià)，應(yīng)采用比較法。成片的應(yīng)采用比較法——標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。即由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房屋的價(jià)值結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體區(qū)位、樓層、朝向、成新、其他等因素估價(jià)確定。其計(jì)算公式為：

住宅被征收房屋價(jià)值=住宅被征收房屋單價(jià)×房屋建筑面積

住宅被征收房屋單價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)房屋單價(jià)×（1+區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)）×（1+樓層差價(jià)系數(shù)）×（1+朝向差價(jià)系數(shù)）×（1+其他狀況調(diào)整系數(shù)）+房屋成新調(diào)整額（單價(jià)）

房屋成新調(diào)整額（單價(jià)）=被征收房屋重置價(jià)格（單價(jià)）×成新率-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置價(jià)格（單價(jià)）×成新率

區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)是指估價(jià)對(duì)象不同于標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)位狀況。

其他狀況調(diào)整系數(shù)是指估價(jià)對(duì)象不同于標(biāo)準(zhǔn)房屋的其他狀況，如成套、非成套、獨(dú)立庭院、閣樓、建筑結(jié)構(gòu)等。

房屋樓層、朝向、成新調(diào)整系數(shù)、房屋重置價(jià)格及區(qū)位狀況、其他狀況調(diào)整系數(shù)等，所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)可制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

第十九條  住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況選定或設(shè)定。其價(jià)值定義應(yīng)包括標(biāo)準(zhǔn)房屋的樓層、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年份、容積率、土地使用權(quán)性質(zhì)、其他等因素。

第二十條  住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋價(jià)值的估價(jià)結(jié)果須經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后應(yīng)在征收范圍內(nèi)向被征收人告示，告示時(shí)間為3日。

第二十一條  住宅被征收房屋的容積率低于標(biāo)準(zhǔn)房屋容積率的，其低于標(biāo)準(zhǔn)房屋容積率的土地補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

住宅低于標(biāo)準(zhǔn)房屋容積率的土地補(bǔ)償金額=低于標(biāo)準(zhǔn)房屋容積率的土地使用權(quán)面積×土地補(bǔ)償單價(jià)

低于標(biāo)準(zhǔn)房屋容積率的土地使用權(quán)面積=住宅被征收房屋的土地使用權(quán)面積—住宅被征收房屋建筑面積/標(biāo)準(zhǔn)房屋容積率

土地補(bǔ)償單價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)房屋單價(jià)×地價(jià)補(bǔ)償系數(shù)

地價(jià)補(bǔ)償系數(shù)由當(dāng)?shù)卦u(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)確定。

第二十二條  非住宅房屋采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估的，容積率低于標(biāo)準(zhǔn)房屋容積率的，土地補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)為同宗土地的法定用途、容積率等的正常市場(chǎng)價(jià)格，其評(píng)估方法可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法、成本法等方法評(píng)估。

第二十三條  除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

第二十四條  征收整體房地產(chǎn)中部分房屋或土地時(shí)，估價(jià)時(shí)應(yīng)符合本指引第九條規(guī)定外，還應(yīng)將被征收部分與整體房地產(chǎn)綜合考慮，可采用征收部分單獨(dú)估價(jià)、整體分割估價(jià)、整體價(jià)值減損估價(jià)中的一種方式確定。

所謂單獨(dú)估價(jià)，是指將被征收的部分房屋或土地作為獨(dú)立的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)；

所謂整體分割估價(jià)，是指將被征收的部分房屋或土地與其所在的房屋或土地整體估價(jià)后，然后分割確定其價(jià)值；

所謂整體價(jià)值減損估價(jià)，是指因部分房屋或土地被征收后影響其整體市場(chǎng)價(jià)值減損的估價(jià)。

第二十五條  被征收房屋的裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成，委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)的，被征收房屋的裝飾裝修補(bǔ)償價(jià)值可以采用單位比較法或清單綜合法估價(jià)。

單位比較法是指將房屋裝飾裝修作為整體，以單位面積(如建筑面積)為指標(biāo)，選取與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近的具有可比性的裝飾裝修工程造價(jià)實(shí)例，進(jìn)行比較、分析和調(diào)整，測(cè)算估價(jià)對(duì)象裝飾裝修的單位面積單價(jià)，乘以估價(jià)對(duì)象單位面積，求得估價(jià)對(duì)象裝飾裝修重置價(jià)的方法。用公式表示：

裝飾裝修補(bǔ)償價(jià)值=裝飾裝修補(bǔ)償單價(jià)×單位面積×成新率

清單綜合法是指根據(jù)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝飾裝修工程各子項(xiàng)目的清單綜合單價(jià)、工程量與成新，計(jì)算求得裝飾裝修補(bǔ)償價(jià)值。用公式表示：

裝飾裝修補(bǔ)償價(jià)值=裝飾裝修補(bǔ)償單價(jià)×工程量×成新率

裝飾裝修補(bǔ)償單價(jià)政府有規(guī)定的，從其規(guī)定；無(wú)規(guī)定的，各地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)可作相應(yīng)規(guī)定。

本條所指裝飾裝修價(jià)值是指房屋結(jié)構(gòu)以外的、且不可移動(dòng)、無(wú)再次利用價(jià)值的裝飾、裝修，含材料、人工費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)等必要的費(fèi)用。

第二十六條  被征收房屋附屬物的補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成，委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)的，被征收房屋的附屬物補(bǔ)償價(jià)值按照下列計(jì)算公式確定:

附屬物補(bǔ)償價(jià)值=附屬物工程量×附屬物補(bǔ)償單價(jià)×成新率

附屬物補(bǔ)償單價(jià)，各地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)可作相應(yīng)規(guī)定。

第二十七條  被征收房屋的機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定通過(guò)估價(jià)確定。

第二十八條  被征收房屋的機(jī)器設(shè)備一般分為可恢復(fù)和不可恢復(fù)二類(lèi)。

可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備，其搬遷與安裝費(fèi)用一般由運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等構(gòu)成，計(jì)算公式為：

可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用 = 運(yùn)雜費(fèi)+拆卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)。
    不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指無(wú)法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無(wú)法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價(jià)值的機(jī)器設(shè)備。不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的費(fèi)用為重置價(jià)結(jié)合成新，計(jì)算公式為：

不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用 = 重置價(jià)×成新率。
    依照建筑物尺寸定制的機(jī)器設(shè)備，由委托人認(rèn)定其不可恢復(fù)使用后，估價(jià)機(jī)構(gòu)按照不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備進(jìn)行估價(jià)。 

第二十九條  物資的搬遷費(fèi)用根據(jù)運(yùn)雜費(fèi)計(jì)算。運(yùn)雜費(fèi)一般通過(guò)計(jì)車(chē)次、計(jì)件、計(jì)批次、計(jì)重量或計(jì)體積等計(jì)量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場(chǎng)行情確定單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格，求算物資搬遷費(fèi)用。計(jì)算公式為：

物資搬遷費(fèi)用=搬遷數(shù)量×單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格 

物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購(gòu)商品、辦公家具及低值易耗品等。 

第三十條  停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償由征收當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可根據(jù)非住宅估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限計(jì)算，用公式表示：

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=非住宅房屋的市場(chǎng)租金×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限

非住宅房屋的市場(chǎng)租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均客觀市場(chǎng)租金。

停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限應(yīng)按當(dāng)?shù)卣?guī)定的期限。

第三十一條　房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精 確到元。

第三十二條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收估價(jià)委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步估價(jià)結(jié)果。分戶的初步估價(jià)結(jié)果由房屋征收部門(mén)在征收范圍內(nèi)向被征收人公示7日。初步估價(jià)結(jié)果應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人、估價(jià)對(duì)象地址、建筑面積、用途、建造年份、樓層、朝向、估價(jià)單價(jià)、估價(jià)總價(jià)等。
　　公示期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)住宅分戶的初步估價(jià)結(jié)果進(jìn)行說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)修正。

第三十三條　住宅分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的分戶估價(jià)報(bào)告。分戶估價(jià)報(bào)告由房屋征收部門(mén)轉(zhuǎn)交被征收人。

分戶估價(jià)報(bào)告全部完成后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供整體估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等有關(guān)政策規(guī)定的規(guī)范格式出具估價(jià)報(bào)告，不得對(duì)估價(jià)對(duì)象隨意設(shè)定假設(shè)條件，不得虛構(gòu)估價(jià)對(duì)象，不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果出具估價(jià)報(bào)告。 
    分戶估價(jià)報(bào)告和整體估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收估價(jià)項(xiàng)目的二名及以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。

第三十四條　房屋征收估價(jià)報(bào)告的使用期限從估價(jià)報(bào)告正式出具之日起至房屋貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換完畢止。

第三十五條　被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。

申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)，并指出估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題。
　　第三十六條　原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)纼r(jià)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)人。
　　第三十七條　被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

第三十八條　評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專(zhuān)家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專(zhuān)家組成員為三人及以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。
　　第三十九條　評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定估價(jià)報(bào)告的估價(jià)程序、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。
　　經(jīng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。
　　第四十條　房屋征收估價(jià)鑒定過(guò)程中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的估價(jià)相關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。
　　第四十一條　因房屋征收估價(jià)、復(fù)核估價(jià)、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)提供便利。
　　第四十二條　在房屋征收估價(jià)過(guò)程中，房屋征收部門(mén)或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明有關(guān)情況。
　　第四十三條　除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以估價(jià)方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。
　　第四十四條　被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。
　　被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。
　　第四十五條　房屋征收估價(jià)、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)纼r(jià)結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核估價(jià)費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)?！?/p>

第四十六條　 估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將下列資料與符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的估價(jià)報(bào)告共同整理存檔：

估價(jià)委托合同；

房屋征收決定；

估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；

估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；

確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）；

房屋分戶估價(jià)報(bào)告和整體估價(jià)報(bào)告；

其它涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。

估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留三十年。

第四十七條  各地市專(zhuān)家委員會(huì)可根據(jù)本指引結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定實(shí)施細(xì)則，并按當(dāng)?shù)卣蛯?zhuān)家委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條  國(guó)有土地上政府收購(gòu)項(xiàng)目等，可參照本技術(shù)指引執(zhí)行。

第四十九條  本技術(shù)指引自發(fā)文之日起施行。

第五十條  本技術(shù)指引由浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。