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中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)〔2022〕254號) ?

2022-11-15 08:49:05


中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會

《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》

(銀發(fā)〔2022〕254號)


關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知

銀發(fā)〔2022〕254號

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署,堅持房子是用來住的。不是用來炒的定位,全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制,因城施策支持剛性和改善性住房需求,保持房地產(chǎn)融資合理適度,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

(一)穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。

堅持“兩個毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險,在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下,按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式,強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理,切實(shí)保障資金安全。

(二)支持個人住房貸款合理需求。

支持各地在全國政策基礎(chǔ)上,因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策,合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等,在城市政策下限基礎(chǔ)上,合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù),合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn),多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平,提升借款和還款便利度。

(三)穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。

鼓勵金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上,優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù),提供必要的貸款支持,保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

(四)支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。

對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

(五)保持債券融資基本穩(wěn)定。

支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通,做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的,通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排,主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

(六)保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定

鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,在嚴(yán)格落實(shí)資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上,按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的合理融資需求,依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。

二、積極做好保交樓金融服務(wù)

(七)支持開發(fā)性政策性銀行提供保交樓專項(xiàng)借款。

支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求,依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放保交樓專項(xiàng)借款,封閉運(yùn)行、??顚S?,專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

(八)鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

在專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項(xiàng)借款和新增配套融資司法保障后,鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán),按照市場化、法治化原則,為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持,推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

對于剩余貨值的銷售回款可同時覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目,以及剩余貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資,但已明確新增配套融資和專項(xiàng)借款配套機(jī)制安排并落實(shí)還款來源的項(xiàng)目,鼓勵金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目的實(shí)施主體保持一致,項(xiàng)目存量資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計評估確認(rèn)并已制定一樓一策實(shí)施方案。商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專項(xiàng)借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對應(yīng)專項(xiàng)借款的期限,最長不超過3年。項(xiàng)目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開立的項(xiàng)目專用賬戶,項(xiàng)目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。明確按照“后進(jìn)先出”原則,項(xiàng)目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項(xiàng)借款。

對于商業(yè)銀行按照本通知要求,自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi),向?qū)m?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類;對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)。

三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置

(九)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持。

鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù),重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力,與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式,推動加快資產(chǎn)處置。鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開展合作,提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題金融債券。

(十)積極探索市場化支持方式。

對于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目,金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧原則,一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式,依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險,支持項(xiàng)目完工交付。

四、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益

(十一)鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。

對于因疫情住院治療或隔離,或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人,以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款,金融機(jī)構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商,進(jìn)行延期展期等調(diào)整,相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。在此過程中,金融機(jī)構(gòu)要做好客戶服務(wù)工作,加強(qiáng)溝通,依法保障金融消費(fèi)者合法權(quán)益,同時按相關(guān)規(guī)定做好資產(chǎn)分類。對于惡意逃廢金融債務(wù)的行為,依法依規(guī)予以處理,維護(hù)良好市場秩序。

(十二)切實(shí)保護(hù)延期貸款的個人征信權(quán)益

個人住房貸款已調(diào)整還款安排的,金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報送信用記錄;經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的,金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報送,已報送的予以調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善處置相關(guān)征信異議,依法保護(hù)信息主體征信權(quán)益。

五、階段性調(diào)整部分金融管理政策

(十三)延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。

對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),人民銀行、銀保監(jiān)會或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定,基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評估,合理延長其過渡期。

(十四)階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策。

相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策,加快推動房地產(chǎn)風(fēng)險市場化出清。

六、加大住房租賃金融支持力度

(十五)優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。

引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持,合理設(shè)計貸款期限、利率和還款方式,積極滿足企業(yè)中長期資金需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則,為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款,不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房,取得保障性租賃住房認(rèn)定書后,銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

(十六)拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。

支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品,專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券,籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)試點(diǎn)。


中國人民銀行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會

2022年11月11日

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