土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)
法定評(píng)估業(yè)務(wù)中的《土地估價(jià)報(bào)告》，評(píng)審結(jié)果定性分“合格”和“不合格”兩類，當(dāng)出現(xiàn)以下情形，直接判定為“不合格”報(bào)告：
——缺少土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師簽字或機(jī)構(gòu)蓋章（或使用合同章、報(bào)告專用章、財(cái)務(wù)章等代替），或簽字土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師不在備案函名錄內(nèi)等；——基準(zhǔn)地價(jià)成果與待估宗地的估價(jià)期日超6年，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；——未上傳備案函且未在行政部門備案的（已備案的降0.5等）；——無充分理由僅采用一種評(píng)估方法評(píng)估，且未按《規(guī)程》要求附相關(guān)證明材料的。對(duì)直接評(píng)定為“不合格”的法定土地估價(jià)報(bào)告，仍需按定量評(píng)審要求進(jìn)行評(píng)審，指出估價(jià)報(bào)告存在的問題。
重點(diǎn)審查項(xiàng)目名稱、受托估價(jià)單位、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、技術(shù)報(bào)告編號(hào)、提交報(bào)告日期、電子備案號(hào)（含二維碼）是否齊全。
電子備案號(hào)（含二維碼）需另行生成，報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)中查閱的報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)直接上傳的報(bào)告，故若在系統(tǒng)直接評(píng)審僅需判斷封面頁是否有“電子備案編號(hào)”項(xiàng)目。
重點(diǎn)審查估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名（與項(xiàng)目名稱中市、縣全名是否一致）、估價(jià)目的、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、提交報(bào)告年度是否完整。
估價(jià)目的必須表述準(zhǔn)確、規(guī)范，說明委托方何種需要（如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等）、估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向。出讓評(píng)估需符合《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號(hào)，以下簡稱“4號(hào)文”）要求，有相關(guān)說明。
應(yīng)說明評(píng)估依托的具體經(jīng)濟(jì)行為，說明不明確或沒有說明的應(yīng)扣分。出現(xiàn)評(píng)估目的與委托方真實(shí)需求或有關(guān)規(guī)定相矛盾、不適合的應(yīng)扣分，如，將課稅評(píng)估表述為處置或清算。
以下情形可以評(píng)定為五等以下：1.出現(xiàn)兩個(gè)估價(jià)目的；2.估價(jià)標(biāo)的不符合土地處分的有關(guān)規(guī)定或評(píng)估目的違反法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定，例如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用的土地卻出現(xiàn)了相對(duì)應(yīng)的評(píng)估目的。
重點(diǎn)審查：1.估價(jià)依據(jù)是否充分，法律、法規(guī)、政策文件，技術(shù)規(guī)程和其他技術(shù)依據(jù)，委托方提供的資料，估價(jià)人員實(shí)地勘查資料等四類是否齊全，表述是否規(guī)范，涉及法律、法規(guī)、政策文件的，應(yīng)注明文號(hào)、生效日期；2.政策和法規(guī)是否考慮了最 新政策調(diào)整、是否具有針對(duì)性。
應(yīng)結(jié)合評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)、估價(jià)技術(shù)過程檢查是否引用了特殊規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)權(quán)屬證明，如有應(yīng)列明。
（三）估價(jià)期日與估價(jià)日期（1%）一般情況下，估價(jià)期日與估價(jià)日期接近并與委托函一致。出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價(jià)入股、清算、征收補(bǔ)償、課稅等目的的，常規(guī)都是在踏勘過現(xiàn)場、在估價(jià)工作周期之間的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，涉及財(cái)務(wù)記賬的多數(shù)選擇月末。對(duì)追溯性評(píng)估和預(yù)測性評(píng)估應(yīng)給出相應(yīng)說明。對(duì)于征收評(píng)估、因司法判決等對(duì)估價(jià)期日有特殊要求的應(yīng)按規(guī)定確定估價(jià)期日并說明理由，否則應(yīng)扣分。如委托方認(rèn)為要求估價(jià)期日與常規(guī)不一致的，應(yīng)充分說明理由，論證其合理性方可作為例外處理且不扣分。
重點(diǎn)審查：地價(jià)定義應(yīng)符合國家法律法規(guī)、規(guī)程規(guī)范的規(guī)定并與評(píng)估目的相一致，土地使用權(quán)性質(zhì)、年期，估價(jià)期日，價(jià)格類型（公允市場價(jià)格或抵押價(jià)格或清算價(jià)格或快速變現(xiàn)價(jià)格或拍賣底價(jià)或重置成本價(jià)或征收征用補(bǔ)償價(jià)等），實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度、用途、容積率等，以及設(shè)定理由；其他需要定義事項(xiàng)。
以下情形可以評(píng)定為五等以下：3個(gè)及以上缺項(xiàng)；或某項(xiàng)設(shè)定與估價(jià)結(jié)果不一致，如開發(fā)程度設(shè)定、容積率設(shè)定等。
重點(diǎn)審查：土地單價(jià)（盡可能分列樓面地價(jià)、地面單價(jià)等）、總價(jià)、大寫、幣種；估價(jià)結(jié)果一覽表及相關(guān)說明和蓋章。對(duì)涉及抵押的估價(jià)，應(yīng)注明上述估價(jià)結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時(shí)的登記費(fèi)用、過戶稅費(fèi)、拍賣傭金、司法訴訟費(fèi)用及其他應(yīng)付費(fèi)用等。
根據(jù)“4號(hào)文”，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告：1.涉及協(xié)議出讓最 低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最 低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最 低限價(jià)的，在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)同時(shí)列出評(píng)估結(jié)果，以及相應(yīng)最 低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；2.在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由。
（六）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用（5%）1.前提條件和假設(shè)條件（1%）, 包括：估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)期日設(shè)定等；
2.估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用的限制性（1%），包括：發(fā)生效力的法律依據(jù)、使用方向與限制條件、有效期、使用權(quán)及解釋權(quán)、違規(guī)使用的法律責(zé)任；
3.對(duì)需要特殊說明的事項(xiàng)（3%），包括：資料來源及未經(jīng)確認(rèn)或無法確認(rèn)的資料（如：無法實(shí)地確認(rèn)的事項(xiàng)和評(píng)估中采用的地價(jià)指數(shù)修正）、對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；估價(jià)對(duì)象的特殊性及特殊處理說明（如：設(shè)定了與證載用途不符或者設(shè)定的開發(fā)程度與估價(jià)期日實(shí)際開發(fā)程度不符）、其他說明（如：涉及抵押估價(jià)，應(yīng)增加變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險(xiǎn)提示說明等）。
以下情形可以評(píng)定為五等以下：有3個(gè)或以上漏項(xiàng)；前后矛盾、表述錯(cuò)誤；某重要事項(xiàng)未予披露，如在押宗地評(píng)估、涉嫌閑置土地抵押評(píng)估。
4.對(duì)于劃撥地價(jià)格、抵押評(píng)估價(jià)、快速變現(xiàn)價(jià)格和拍賣底價(jià)等的內(nèi)涵和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作出明確提示。
重點(diǎn)審查：1.是否有2名以上土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師親筆簽字；2.是否加蓋機(jī)構(gòu)公章；3.機(jī)構(gòu)法定代表人或負(fù)責(zé)人簽字或簽章。三、第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析（14%）
重點(diǎn)審查的有關(guān)內(nèi)容：針對(duì)性、準(zhǔn)確性、完整性和邏輯關(guān)聯(lián)性。
1.估價(jià)對(duì)象界定（1%）；重點(diǎn)說明具體范圍（土地、房產(chǎn)、建筑物）、面積、用途、土地使用權(quán)人等。
2.土地登記狀況（2%）：包括估價(jià)對(duì)象權(quán)屬性質(zhì)、來源（簡述土地取得和流轉(zhuǎn)過程）以及權(quán)屬變更、位置、用途、面積、四至、土地級(jí)別等，已登記的說明土地登記證書號(hào)、土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等，未辦理登記的（如出讓項(xiàng)目）應(yīng)說明理由；
3.土地權(quán)利狀況（3%）：包括權(quán)屬、權(quán)利、年期、他項(xiàng)權(quán)利，分析實(shí)際使用與證載狀況是否一致；出讓土地取得時(shí)間、出讓價(jià)款、批準(zhǔn)年期、已使用和剩余使用年期及合同約定宗地使用的事項(xiàng)說明等；詳細(xì)說明估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等及相鄰關(guān)系；
4.土地利用狀況（1%）：現(xiàn)有房地產(chǎn)（地上建構(gòu)筑物及用途、容積率、產(chǎn)權(quán)狀況等）；在建工程（規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)進(jìn)度）；待開發(fā)土地（規(guī)劃條件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期、閑置情況、開發(fā)設(shè)計(jì)條件與規(guī)劃的異同等）。
1.一般因素（1%）：有針對(duì)性地分析在估價(jià)期日時(shí)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的宏觀因素，如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策、不動(dòng)產(chǎn)市場狀況等。
2.區(qū)域因素（4%）：合理界定區(qū)域范圍界，關(guān)注區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施條件、環(huán)境條件、商服繁華情況、產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用狀況等描述是否考慮了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，全面而恰當(dāng)；微觀區(qū)位說明是否充分。
3.個(gè)別因素（2%）：主要考慮宗地自身?xiàng)l件（面積、形狀、水文地質(zhì)條件、工程地質(zhì)條件、臨路狀況等）、最有效利用、個(gè)別開發(fā)程度等對(duì)地價(jià)的影響。
要求估價(jià)原則選擇得當(dāng)、完整，描述應(yīng)規(guī)范、正確，與估價(jià)目的及估價(jià)方法相協(xié)調(diào)；闡述是否全面、貼切。根據(jù)“4號(hào)文”，除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估還需考慮價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則、公開市場原則。
要求根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的和資料限制，恰當(dāng)?shù)剡x擇估價(jià)方法，并充分闡述理由。
說明：《規(guī)程》要求選擇適宜的兩種以上評(píng)估方法。評(píng)估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價(jià)格，在省級(jí)以上土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織專家論證的基礎(chǔ)上，可以選擇一種適宜的主要估價(jià)方法，并應(yīng)在報(bào)告中充分披露，附具專家論證材料。
在估價(jià)方法與估價(jià)過程所占的50%權(quán)重中，用二種方法評(píng)估的，每種方法各占25分；用三種方法評(píng)估的，每種方法各占16.67分；用四種方法評(píng)估的，每種方法各占12.50分。一份報(bào)告涉及多宗地評(píng)估時(shí)，若某種方法運(yùn)用了兩次及以上，專家可只評(píng)審一次該方法的運(yùn)用過程（需備注出評(píng)審的是哪一宗地），對(duì)于其他宗地運(yùn)用該方法評(píng)估的過程，相似問題不再扣分，其他問題在“方法運(yùn)用完整性”中予以考慮。
（1）比較實(shí)例選取與描述（12%+8%）。
比較實(shí)例選?。?2%）：重點(diǎn)關(guān)注比較實(shí)例個(gè)數(shù)（至少3個(gè)）、實(shí)例的照片、真實(shí)性、可比性（時(shí)間限制、用途一致、同一供需圈等）；比較實(shí)例交易時(shí)間與估價(jià)期日差異一般不應(yīng)超過3年；
實(shí)例描述（8%）：重點(diǎn)關(guān)注描述是否清楚、選擇特殊實(shí)例是否有說明，附實(shí)例照片和位置圖。
原則上不采用競價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例；不能采用樓面地價(jià)歷史最 高或最 低水平的交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場比較法。
2）國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017）摘要《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類體系，共分12個(gè)一級(jí)類、73個(gè)二級(jí)類，一級(jí)類主要按土地用途，二級(jí)類按經(jīng)營特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征進(jìn)行續(xù)分。其中一級(jí)類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。
選定可比實(shí)例后，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。應(yīng)披露特殊實(shí)例名義成交價(jià)與實(shí)際成交價(jià)的差異和重要調(diào)整方式。
（2）可比因素選擇（5%）。重點(diǎn)評(píng)審：是否包括影響地價(jià)的全部主要因素、因素選擇是否合理、修正系數(shù)確定的理由和標(biāo)準(zhǔn)。
在因素選擇時(shí)，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：1）交易時(shí)間（必選）；2）交易情況（必選）；3）交易方式或者理解為價(jià)格類型（必選）；4）土地使用年限（必選，可在個(gè)別因素中體現(xiàn)）；5）區(qū)域因素；6）個(gè)別因素。不同用途的土地，影響其價(jià)格的因子不同，修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定，亦可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)確定。在常見評(píng)估中，往往評(píng)估的是公允市場價(jià)值，所以2）、3）經(jīng)常被合并在一項(xiàng)考慮。
在進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正時(shí)，各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異，例如商服用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用宗地外“╳通”反映）；B.商服繁華度（商服用地選用距城市市級(jí)或區(qū)級(jí)或街區(qū)級(jí)商服中心的距離遠(yuǎn)近反映）C.對(duì)外聯(lián)系和方便程度(用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)及設(shè)施狀況來反映)D.道路通達(dá)度（用道路類型、道路級(jí)別、寬度、長度道路的相對(duì)位置來反映）E.公交便捷度（用公交路線、站點(diǎn)分布、車流量及停靠次數(shù)來反映，工業(yè)用地可以不選）F.公用設(shè)施完善度（用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場的擁有量、距離和它們的級(jí)別來反映）G.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度（用污染程度反映）H.綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）I.產(chǎn)業(yè)集聚（用區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布來反映，工業(yè)用地選）J.規(guī)劃限制（區(qū)域的規(guī)劃限制）K.自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等）
C.宗地形狀（規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則）D.臨街狀況（四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）E.地質(zhì)條件(地形，地勢，坡度，地承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式)F.宗地內(nèi)土地開發(fā)程度（用宗地內(nèi)“╳通一平”反映）G.宗地最 佳最有效利用（分析在合法前提下，是否達(dá)到了最 佳最有效利用狀態(tài)）
（3）因素條件說明及說明表編制、修正系數(shù)取值標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)（15%）。重點(diǎn)評(píng)審：各條件描述是否客觀、具體、量化，修正系數(shù)確定是否依據(jù)充分、合理、與前后文是否對(duì)應(yīng)一致。
（4）因素修正系數(shù)（35%）。重點(diǎn)評(píng)審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)置是否合理。其中情況修正體系占5%，期日修正體系占7%，年期修正體系占3%，區(qū)域因素修正體系占10%，個(gè)別因素修正體系占10%。
實(shí)例的成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近，如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長，即選擇近年的交易實(shí)例用于比較，但最長不超過3年（劃撥土地使用權(quán)評(píng)估可適當(dāng)延長）；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過1年，最長不超過2年）。
在編制期日修正系數(shù)表時(shí)，地價(jià)指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過各年政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合市場交易推算。對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異，凡使用該區(qū)域各年的基準(zhǔn)地價(jià)比推算期日修正系數(shù)的，關(guān)注其是否反映價(jià)格的變動(dòng)。
待估宗地的剩余使用年限為估價(jià)期日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，比較實(shí)例的剩余使用年限為比較實(shí)例交易時(shí)至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，非估價(jià)期日至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限。
要求因素選擇全面、恰當(dāng)；條件說明前后一致；修正取值與條件說明吻合；修正方向正確。
要求因素選擇全面、恰當(dāng)；條件說明前后一致；修正取值與條件說明吻合。
容積率修正通常應(yīng)作為個(gè)別因素中的一項(xiàng)。但當(dāng)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象容積率差異較大，且對(duì)地價(jià)影響較大時(shí)，可根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求，進(jìn)行單獨(dú)修正，并且增加必要的分析說明。
實(shí)際應(yīng)用中注意不同用途土地對(duì)面積的要求不同，不同地域?qū)ν恋孛娣e要求不同，應(yīng)考慮地域因素等對(duì)面積要求不同的影響。
注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需要時(shí)，形狀不規(guī)則對(duì)土地利用的影響可能很小。
一般而言，地形平坦為優(yōu)；注意高檔的住宅用地對(duì)坡度的要求也許與其他用地是相反；注意表土及其他土壤價(jià)值對(duì)估值的影響。
一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在20－25噸/平方米屬較優(yōu)，在12－20噸/平方米屬一般，在8－12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣?？蓪⒌刭|(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降。
較為常見的情況有限制用途、高度、容積率，并充分考慮是否存在限制自持、限制轉(zhuǎn)讓、限制銷售對(duì)象、限制最小分割單元等產(chǎn)權(quán)限制條件對(duì)地價(jià)的影響。
（5）地價(jià)計(jì)算（10%）。重點(diǎn)審查公式及計(jì)算是否正確、是否有實(shí)例可比性分析、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異的三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格合理的權(quán)重等。
根據(jù)“4號(hào)文”，評(píng)估土地出讓價(jià)格時(shí)，1）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過40%。即 (高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格) /低比準(zhǔn)價(jià)格≤40%，對(duì)超過40%的，應(yīng)另選實(shí)例予以替換。實(shí)例不足無法替換的，應(yīng)對(duì)各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。2）比較實(shí)例的修正幅度不能超過30%，即：（實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）/實(shí)例價(jià)格≤30%。
（6）方法運(yùn)用完整性（15%）。重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
（1）總收益確定（20%）。重點(diǎn)審查實(shí)例可比性、收益內(nèi)涵說明是否清楚（如：經(jīng)營收益還是出租收益；是否存續(xù)租賃合同等）、因素選擇及修正是否合理；有無詳細(xì)測算過程。
客觀收益的確定應(yīng)采用市場比較法求證或通過收集、分析相關(guān)數(shù)據(jù)求取，并考慮衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益。
根據(jù)“4號(hào)文”，評(píng)估土地出讓價(jià)格時(shí)，“確定土地收益，應(yīng)通過調(diào)查市場實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場的正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。用于測算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)?！?/span>
（2）總費(fèi)用及參數(shù)確定（20%）。重點(diǎn)審查費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，費(fèi)用取值符合正常客觀費(fèi)用或政策規(guī)定要求，對(duì)沒有文件規(guī)定的，每項(xiàng)費(fèi)用的確定過程要有清晰的說明，有詳細(xì)的推算過程。
（3）房屋純收益（15%）。重點(diǎn)審查房屋重置價(jià)、折舊、房屋現(xiàn)值、建筑物還原率、房屋純收益，各項(xiàng)計(jì)算及參數(shù)取值依據(jù)充分、合理；步驟清晰。
（4）土地純收益確定（5%）。重點(diǎn)審查土地純收益的公式及計(jì)算過程是否正確。
如果估價(jià)對(duì)象或其上蓋建筑物已經(jīng)簽署了一定年期租賃合同的，在合同有效期內(nèi)均應(yīng)按照合同約定的收益和支出計(jì)算純收益。
（5）土地還原率確定（15%）：重點(diǎn)審查是否詳細(xì)說明了土地還原率確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。
（6）地價(jià)測算（10%）：重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過程是否正確。應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的客觀收益方式選用不同的測算公式。
（7）方法運(yùn)用完整性（15%）。重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
剩余法一（適用于評(píng)估待開發(fā)土地的價(jià)格）
（1）待估宗地開發(fā)利用方式確定（10%）：重點(diǎn)審查待估宗地條件分析；規(guī)劃設(shè)計(jì)說明；市場分析；土地用途、容積率確定。要求分析全面、透徹，說明清楚，用途、容積率確定符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，并考慮了市場供求狀況等。
對(duì)出讓合同與規(guī)劃指標(biāo)不一致者，根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)補(bǔ)地價(jià)的規(guī)定和上述文件中關(guān)于用途、建筑面積調(diào)整的有關(guān)約定處理，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。
注意待估宗地的最有效利用方式、不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)確定、開發(fā)成本測算，是否存在較高的邏輯關(guān)聯(lián)性。
（2）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算（20%）：重點(diǎn)審查待估宗地開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法選擇及理由；方法應(yīng)用的合理性及測算過程；取值依據(jù)的充分性。
根據(jù)“4號(hào)文”，評(píng)估土地出讓價(jià)格時(shí)，“對(duì)于開發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鐾惒粍?dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來售價(jià)”“開發(fā)完成后用于出租或自營的項(xiàng)目”“按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估”，即應(yīng)“假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。”
估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1）售價(jià)預(yù)測合理：根據(jù)現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格及走勢、政策影響，預(yù)測建成后售價(jià)。2）銷售時(shí)間預(yù)測合理：符合估價(jià)期日的政策規(guī)定。根據(jù)“4號(hào)文”，評(píng)估土地出讓價(jià)格時(shí)，“假設(shè)的項(xiàng)目開發(fā)周期一般不超過3年。”3）銷售情況預(yù)測合理：要根據(jù)市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時(shí)間價(jià)值問題。4）租賃時(shí)要考慮出租率及租金增長情況。評(píng)估土地出讓價(jià)格時(shí)，開發(fā)完成后用于出租或自營的項(xiàng)目，按照前述“4號(hào)文”中收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估測算。5）注意可售面積與總建筑面積的區(qū)別，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)用可售面積。
（3）開發(fā)成本估算（20%）：重點(diǎn)審查成本構(gòu)成（土地開發(fā)：開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用等；房地產(chǎn)開發(fā)：前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等）是否全面，取值依據(jù)是否充分，且標(biāo)準(zhǔn)說明清晰，測算正確合理。
1）開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切社會(huì)必要費(fèi)用的總和。在土地開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)；在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)。
2）開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排的確定應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分期建設(shè)，分期投入資金。
3）計(jì)算開發(fā)成本時(shí)一般用總建筑面積。
（4）利息計(jì)算（10%）。重點(diǎn)審查開發(fā)周期、利息率、計(jì)息周期（動(dòng)態(tài)法通過折現(xiàn)考慮）及其計(jì)算公式是否準(zhǔn)確，要求有詳細(xì)的說明。
運(yùn)用靜態(tài)法公式時(shí)，地價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)用或房屋建造成本、管理費(fèi)用和購地稅費(fèi)等全部預(yù)付資本要計(jì)算利息。銷售稅費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。
（5）利潤計(jì)算（10%）：重點(diǎn)審查利潤率選取依據(jù)、合理性，公式計(jì)算（動(dòng)態(tài)法通過折現(xiàn)考慮）是否正確，要求有詳細(xì)的說明。
利潤率宜采用同一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有以下4種：
1)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）3) 計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）4)計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率之間的匹配，實(shí)際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。
如果采用動(dòng)態(tài)法，因折現(xiàn)率的取值中綜合考慮了利息率及利潤率，利息、利潤不單獨(dú)測算，如果單獨(dú)測算利潤的，適當(dāng)扣分。
（6）稅金及其銷售費(fèi)用估算（10%）：重點(diǎn)審查購地稅費(fèi)、銷售稅費(fèi)的確定是否符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，銷售費(fèi)用估算是否有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算是否正確，特別是銷售費(fèi)用，需根據(jù)可比市場的普遍狀況確定，要求有詳細(xì)的說明。
（7）地價(jià)計(jì)算（5%）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式及詳細(xì)計(jì)算過程是否正確。
（8）方法運(yùn)用完整性（15%）。重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
剩余法二（適用于評(píng)估現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中所含土地價(jià)格）
（1）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算（20%）：重點(diǎn)審查已建成的房地產(chǎn)總價(jià)的估算方法選擇及理由；方法運(yùn)用的正確性及詳細(xì)測算過程；取值依據(jù)的充分性。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格測算應(yīng)選用市場比較法或收益法進(jìn)行計(jì)算，需要明示相關(guān)案例來源。
（2）房屋重置價(jià)估算（25%）：重點(diǎn)審查成本構(gòu)成項(xiàng)目（建安成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、利潤等）是否全面、合理，取值依據(jù)是否充分，測算過程詳細(xì)。
（3）房屋折舊（15%）。重點(diǎn)審查折舊年限或者折舊率確定是否正確、依據(jù)的充分性。
說明：房屋折舊包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，需要在報(bào)告中全面、客觀地描述房屋使用狀況，深入分析。
（4）房屋現(xiàn)值（5%）。重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過程是否正確。
（5）交易稅費(fèi)估算（10%）：重點(diǎn)審查銷售費(fèi)用和銷售稅、費(fèi)的選取是否全面、正確，依據(jù)是否充分、合理；計(jì)算正確。
（6）地價(jià)計(jì)算（10%）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式及詳細(xì)計(jì)算過程是否正確。
（7）方法運(yùn)用完整性（15%）。重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
根據(jù)《劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（自然資辦函〔2019〕922號(hào)），在評(píng)估劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)時(shí)采用的剩余法稱為剩余（增值收益扣減）法，即在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》剩余法思路上衍生技術(shù)路線，通過出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地增值收益的方法。
鑒于目前尚無地方公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益實(shí)際情況，暫按下列比例賦分，后續(xù)根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。
（1）出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（40%）：重點(diǎn)審查地價(jià)定義、方法選擇、計(jì)算公式、測算過程、結(jié)果確定等，具體可結(jié)合所選方法進(jìn)行賦分折算。
（2）土地增值收益（35%）：重點(diǎn)審查土地增值收益測算的思路（10%）、路徑方法（10%）、案例選取（10%）、以及測算結(jié)果的科學(xué)性、可信度（5%）。
根據(jù)“自然資辦函〔2019〕922號(hào)”關(guān)于土地增值收益的規(guī)定：1）地方已經(jīng)公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益的，可用出讓土地使用權(quán)價(jià)格直接扣減相對(duì)應(yīng)的土地增值收益。2）對(duì)未公布土地增值收益的地區(qū)，估價(jià)機(jī)構(gòu)可在滿足數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求的前提下，選擇案例和技術(shù)路線測算土地增值收益。3）對(duì)于僅在地方政府文件或基準(zhǔn)地價(jià)中規(guī)定出讓金繳納比例的，不宜將其作為經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益，不得直接扣減該比例測算劃撥地價(jià)。
（3）地價(jià)計(jì)算（10%）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式及詳細(xì)計(jì)算過程是否正確。
（4）方法運(yùn)用完整性（15%）。重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
1）剩余法一和剩余法二均有明確的適用范圍，兩種方法混淆使用且未有充分理由闡述分析的屬嚴(yán)重錯(cuò)誤。
2）評(píng)估地上建筑物持續(xù)使用的土地，應(yīng)按《規(guī)程》要求測算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、現(xiàn)值，但在估價(jià)結(jié)果確定上，應(yīng)綜合考慮評(píng)估目的，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各測算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，同時(shí)說明對(duì)不同估價(jià)方法的測算結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。此外，不能將該類土地設(shè)定為待開發(fā)用地，應(yīng)按照剰余法二思路計(jì)算。
（1）土地取得費(fèi)估算（15%）：重點(diǎn)審查土地取得費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確、依據(jù)充分，取值是否客觀、合理，說明清晰。擬出讓宗地作為個(gè)例實(shí)際支出而非所在區(qū)域同類土地普遍性需支出的費(fèi)用，不能納入成本。
1）土地取得費(fèi)的構(gòu)成項(xiàng)目必須符合《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地人民政府的相關(guān)規(guī)定。這是一個(gè)模擬的過程，實(shí)際上是估價(jià)期日的客觀土地取得費(fèi)。
2）土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下因取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)差異的合理性。
根據(jù)“4號(hào)文”，國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提（安排）的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。
征收集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)應(yīng)包含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，及被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。
根據(jù)新修訂的《土地管理法》，征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次；征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/span>
城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算，主要包括：拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場確定。
從市場購入土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是獲取土地的價(jià)格（應(yīng)為客觀合理的公開市場價(jià)格，非特殊交易）。需注意價(jià)格內(nèi)涵（如“×通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發(fā)費(fèi)等重復(fù)計(jì)算。
3）農(nóng)村集體土地取得費(fèi)與土地征收、征用前的用地類型有較大關(guān)聯(lián)，報(bào)告中需對(duì)此作出分析。
（2）土地開發(fā)費(fèi)估算（15%）：重點(diǎn)審查待估宗地的開發(fā)程度描述與地價(jià)定義是否吻合，開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否明確，依據(jù)是否充分、說明清晰，取值是否客觀。
土地開發(fā)費(fèi)按該區(qū)域同類土地的客觀成本費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域同類土地普遍開發(fā)費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。注意區(qū)分宗地內(nèi)開發(fā)程度與宗地外的開發(fā)程度?！啊镣ㄒ黄健币话闱闆r下是指宗地紅線外“×通”，宗地紅線內(nèi)土地平整。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用要客觀計(jì)算道路建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)費(fèi)；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)一般有土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)。
（3）相關(guān)稅費(fèi)估算（10%）：重點(diǎn)審查相關(guān)稅費(fèi)組成是否全面、合理，費(fèi)用的確定依據(jù)是否符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，取值是否客觀、說明清晰。以下情形可以評(píng)定為五等以下：構(gòu)成有2個(gè)及以上漏項(xiàng)或多項(xiàng)，如將新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)及各項(xiàng)專項(xiàng)基金納入了相關(guān)稅費(fèi)；或取值明顯不合理。
1）征地過程中發(fā)生的稅費(fèi)一般有：①占用耕地時(shí)的耕地占用稅，詳見2018年12月29日，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過《中華人民共和國耕地占用稅法》（自2019年9月1日起施行）。
人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)為單位，下同），每平方米為10元至50元；人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。
此外，2019年7月25日廣東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公布《廣東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于廣東省耕地占用稅適用稅額的決定》（廣東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第41號(hào)），于2019年9月1日施行。
②廣東已經(jīng)取消了占用耕地時(shí)的耕地開墾費(fèi)，可考慮占用耕地的成本；③占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金（菜地與耕地只用其一，詳見地方標(biāo)準(zhǔn)）；④當(dāng)?shù)卣?guī)定并取得上級(jí)政府批復(fù)同意收取的其他有關(guān)稅費(fèi)。2）稅費(fèi)須為正常稅費(fèi)，其他非正常性支出如土地閑置費(fèi)等不能計(jì)入成本。
3）根據(jù)“4號(hào)文”規(guī)定，“國家或地方從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提（安排）的各類專項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)?！?/span>
（4）利息計(jì)算（10%）：重點(diǎn)審查利息率選擇、開發(fā)周期的設(shè)定、計(jì)息期等是否合理，計(jì)算是否正確。
說明：按照所界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和資本年利息率，分別估計(jì)各期投入利息，按復(fù)利計(jì)息。因利息不斷地發(fā)生變化，計(jì)算中要注意估價(jià)期日的利息率。
（5）利潤計(jì)算（10%）：重點(diǎn)審查利潤率選取是否合理、依據(jù)充分。說明：一般采用投資利潤率計(jì)算。土地開發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。應(yīng)按照土地開發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開發(fā)中各項(xiàng)投資的正常回報(bào)率。
（6）土地增值收益估算（10%）：重點(diǎn)審查增值率或增值額的確定依據(jù)是否充分、合理、說明清晰。
（7）相關(guān)修正估算（10%）：重點(diǎn)審查年期修正與土地增值取值的對(duì)應(yīng)性、區(qū)位及個(gè)別因素修正是否合理，依據(jù)充分；土地還原率的取值依據(jù)是否充分。
說明：價(jià)格修正與確定，如果采用成本逼近法測算的是某一開發(fā)區(qū)的平均地價(jià)，還應(yīng)考慮土地利用率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)偅瑢⒉豢沙鍪弁恋氐膬r(jià)格及開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂小?/span>
（8）地價(jià)計(jì)算（5%）：重點(diǎn)審查公式及詳細(xì)計(jì)算過程是否正確。說明：估價(jià)期日在2007年7月1日之后的以出讓為目的的工業(yè)用地評(píng)估，受《全國工業(yè)用地出讓最 低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）限制。
（9）方法運(yùn)用完整性（15%）。重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
（1）基準(zhǔn)地價(jià)簡介（25%）。是否全面、清晰地介紹了基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（15%）,包括基準(zhǔn)地價(jià)制定及公布時(shí)間、文件、估價(jià)期日、設(shè)定開發(fā)程度、容積率、年期等；基準(zhǔn)地價(jià)修正體系是否說明全面、清楚、針對(duì)性強(qiáng)（10%）。
1）根據(jù)“4號(hào)文”規(guī)定，“采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。”“在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估?！?/span>
2）關(guān)注當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵指基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)期日、生地價(jià)或熟地價(jià)（具體為幾通一平）、是土地級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)或路線價(jià)、是地面地價(jià)還是樓面地價(jià)、對(duì)應(yīng)的土地使用年限及其容積率等。在不同的城市，其基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成可能不同，具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法也可能不同，故在使用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成及其相應(yīng)的修正系數(shù)體系確定調(diào)查項(xiàng)目及修正系數(shù)。
3）一般情況下，基準(zhǔn)地價(jià)均按“工業(yè)”“住宅”“商服”“公共服務(wù)用地”四大類進(jìn)行劃分，其他用途的土地則需按照當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)文件公布的劃分原則進(jìn)行歸類和確定對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)。
4）關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)超期使用問題，根據(jù)《關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問題的處理意見（一）》（中估協(xié)發(fā)[2012]27號(hào)），“基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已超過三年，但尚不足六年的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價(jià)體系的可用性，如必須且能夠使用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅内厔葑兓?，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正?！睋?jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)施<城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程>有關(guān)問題的通知》(國土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào))，基準(zhǔn)地價(jià)超過6年未全面更新的，在土地估價(jià)報(bào)告中不再使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
（2）宗地級(jí)別確定（5%）：說明宗地所處位置及所對(duì)應(yīng)的土地級(jí)別及價(jià)格。
編制待估宗地因素條件說明表（20%），表中所列項(xiàng)目應(yīng)與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系表一致；各項(xiàng)因素條件說明具體、客觀、量化，與區(qū)域因素、個(gè)別因素分析的情況一致；
編制待估宗地因素修正系數(shù)表（10%），重點(diǎn)審查修正系數(shù)取值與條件說明是否吻合；
其他因素修正（15%），主要審查開發(fā)程度、容積率、期日、年期修正等因素的取值是否合理、依據(jù)充分，與其他方法是否對(duì)應(yīng)一致，計(jì)算是否正確。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，開發(fā)程度和容積率修正有可能已經(jīng)包含在區(qū)域因素修正和個(gè)別因素修正中。
特別注意：若待估價(jià)宗地為商住用地等情況，進(jìn)行商服用地容積率修正時(shí)，應(yīng)查閱基準(zhǔn)地價(jià)公布文件選取適合的容積率修正體系。
（4）地價(jià)計(jì)算（10%）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式與內(nèi)涵介紹是否一致，計(jì)算過程是否詳細(xì)、正確。
（5）方法運(yùn)用完整性（15%）：重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法
（1）標(biāo)定地價(jià)體系簡介（25%）。是否全面、清晰地介紹了標(biāo)定地價(jià)內(nèi)涵（15%）,包括公示地價(jià)制定及公布時(shí)間、文件、估價(jià)期日、土地開發(fā)程度、容積率、價(jià)格類型、權(quán)利特征、使用年期等；標(biāo)定地價(jià)修正體系是否說明全面、清楚、針對(duì)性強(qiáng)（10%）。
說明：根據(jù)“4號(hào)文”規(guī)定 “在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估?！苯Y(jié)合我省實(shí)際，各地主要開展了商服、住宅、工業(yè)、公共服務(wù)用地以及混合用途等用地類型的標(biāo)定地價(jià)評(píng)估。
（2）標(biāo)準(zhǔn)宗地選取（5%）：說明待估宗地所處位置、以及與所在區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)宗地間土地條件、土地利用狀況等情況。
編制待估宗地因素條件說明表（20%），表中所列項(xiàng)目應(yīng)與標(biāo)定地價(jià)修正體系表一致；各項(xiàng)因素條件說明具體、客觀、量化，與區(qū)域因素、個(gè)別因素分析的情況一致；
編制待估宗地因素修正系數(shù)表（10%），重點(diǎn)審查修正系數(shù)取值與條件說明是否吻合；
其他因素修正（15%），主要審查開發(fā)程度、容積率、期日、年期修正等因素的取值是否合理、依據(jù)充分，與其他方法是否對(duì)應(yīng)一致，計(jì)算是否正確。
（4）地價(jià)計(jì)算（10%）：重點(diǎn)審查計(jì)算公式與內(nèi)涵介紹是否一致，計(jì)算過程是否詳細(xì)、正確。
（5）方法運(yùn)用完整性（15%）：重點(diǎn)審查方法運(yùn)用是否符合估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的及相關(guān)要求。
重點(diǎn)審查評(píng)估結(jié)果可信度分析、最終地價(jià)確定依據(jù)與方法。
由于不同的估價(jià)方法數(shù)據(jù)來源于不同途徑，所得到的估價(jià)結(jié)果的可信度應(yīng)有差異。估價(jià)結(jié)果最終取值可以取算數(shù)平均值，亦可取加權(quán)平均值，甚至可以取眾數(shù)或者其中某一價(jià)格。應(yīng)解釋對(duì)不同評(píng)估方法結(jié)果賦予相應(yīng)權(quán)重的原因，明確最終地價(jià)確定的依據(jù)與方法。
重點(diǎn)審查：委托估價(jià)函、委托方營業(yè)執(zhí)照、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明原件核實(shí)及蓋章、位置示意圖、估價(jià)對(duì)象及實(shí)例照片、現(xiàn)場勘查記錄表、估價(jià)師現(xiàn)場查勘照片、機(jī)構(gòu)備案公函、估價(jià)師證書、其他重要附件（例如：待開發(fā)土地的規(guī)劃批準(zhǔn)文件、改變用途的有關(guān)批文、拆遷公告、他項(xiàng)權(quán)利查詢資料等相關(guān)批文及圖件）。
以下情形可以評(píng)定為五等以下：缺少權(quán)屬證明材料或附記頁，或附記頁有遮擋或復(fù)印模糊等。
1.整份報(bào)告的分析針對(duì)性、完整性、合理性、邏輯性、一致性（4%）：描述是否一致、語句是否通順、有無錯(cuò)字、有無疏漏；
2.報(bào)告制作標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)（1%）：格式是否規(guī)范、制作是否美觀。
報(bào)告整體修正是針對(duì)報(bào)告整體情況，若認(rèn)為以上項(xiàng)目對(duì)某個(gè)問題的嚴(yán)重性考慮尚有不足，可視嚴(yán)重程度分別給與降0.5-2等修正，但降等需有充分明確的理由說明。對(duì)不同階段的整體修正幅度設(shè)立不同權(quán)限，初審專家最 高降0.5等，主審專家最 高降2等，會(huì)審會(huì)可以靈活使用。
蓋章頁未體現(xiàn)估價(jià)結(jié)果且未上傳估價(jià)結(jié)果一覽表的，降0.5等，估價(jià)結(jié)果上有蓋章的不予降等。
（二）出讓報(bào)告相關(guān)問題處理意見1. 關(guān)于“4號(hào)文”技術(shù)思路問題。出讓土地估價(jià)報(bào)告中存在“劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓未按4號(hào)文要求評(píng)估劃撥價(jià)”等技術(shù)思路問題，降0.5等。
2. 估價(jià)目的、估價(jià)期日、地價(jià)定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、附件、估價(jià)方法選擇、地價(jià)確定以及方法應(yīng)用不符合“4號(hào)文”規(guī)定的，可在評(píng)審系統(tǒng)各細(xì)項(xiàng)中評(píng)為“五等以下”，若此類問題超過5項(xiàng)（含5項(xiàng)），再以“估價(jià)報(bào)告整體修正”降0.5等。
（三）抵押報(bào)告相關(guān)問題處理意見根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。針對(duì)抵押目的報(bào)告，產(chǎn)權(quán)資料是必備要件，它既體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象抵押的合法性，又能判斷是否已存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利。
1. 抵押報(bào)告附件未上傳產(chǎn)權(quán)證明材料，降2等；如上傳了產(chǎn)權(quán)證明，但缺少附記頁，或有遮擋，或復(fù)印模糊等，降1等；
2. 如果根據(jù)估價(jià)報(bào)告可明確判斷地上物已取得權(quán)屬證書，而未上傳建筑物產(chǎn)權(quán)證明的，降1等，有上傳建筑物產(chǎn)權(quán)證明，但證明模糊等的，降0.5等；
3.關(guān)于抵押報(bào)告上傳產(chǎn)權(quán)證書不清晰問題。抵押報(bào)告上傳產(chǎn)權(quán)證書不清晰按未上傳產(chǎn)權(quán)證書的扣分原則處理。
1.書寫錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤問題處理意見。土地估價(jià)報(bào)告中書寫錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤（如公式打印錯(cuò)誤、年期前后不一致等）等問題嚴(yán)重影響了土地估價(jià)結(jié)果的可信度和估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，為從根本上杜絕類似現(xiàn)象，初審、主審專家對(duì)此類錯(cuò)誤應(yīng)予以充分關(guān)注，并在報(bào)告評(píng)審表的存在問題一欄中詳細(xì)注明錯(cuò)誤出處（頁碼、段落、問題）。
若此類錯(cuò)誤累計(jì)達(dá)到或超過三處，即在報(bào)告整體修正系數(shù)取值中，予以降0.5等處理；若累計(jì)達(dá)到或超過五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)顯著偏差的，則不受前述累計(jì)項(xiàng)數(shù)的限制，評(píng)審專家可視影響程度輕重作相應(yīng)處理。上述情況均要在“總體問題”一欄中進(jìn)行列示。
2. 關(guān)于成本逼近法中計(jì)入新增建設(shè)用地使用費(fèi)的處理意見。根據(jù)財(cái)政部、原國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》（財(cái)綜〔2006〕48號(hào)）規(guī)定，“市、縣人民政府在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)依法足額繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”、“嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納”，新增建設(shè)用地使用費(fèi)不應(yīng)計(jì)入土地成本。若在報(bào)告評(píng)審中發(fā)現(xiàn)成本逼近法仍計(jì)入新增建設(shè)用地使用費(fèi)，給予整體修正降0.5等處理，再視具體情況確定報(bào)告等級(jí)。
3. 關(guān)于估價(jià)方法存在實(shí)質(zhì)錯(cuò)誤的處理意見。估價(jià)方法中有一種方法存在實(shí)質(zhì)性問題的，如市場比較法中選用評(píng)估案例、使用驗(yàn)收通過但未公布的基準(zhǔn)地價(jià)且無有關(guān)可使用證明等，原則上降2等，若報(bào)告中存在其他實(shí)質(zhì)錯(cuò)誤則在此基礎(chǔ)上繼續(xù)扣分。
4. 關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告套用模板問題。土地估價(jià)報(bào)告因套用模板出現(xiàn)未完全替換評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況等問題，屬于土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師態(tài)度問題，至少降0.5等，再視情節(jié)輕重由會(huì)審會(huì)決定是否再降等。
5. 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在報(bào)告?zhèn)浒笗r(shí)，需將在各地方土地行政部門備案的備案函上傳至土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書一欄，代替以前的土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊證書，需將在報(bào)告中簽字的土地估價(jià)師的資格證書上傳至土地估價(jià)師一欄。
報(bào)告評(píng)審中，報(bào)告評(píng)審專家要查閱簽字土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師是否在備案函中。如果簽字估價(jià)師不在備案函中則報(bào)告屬于無效報(bào)告；若附件中沒有上傳備案函，但確屬于在行政部門備案過的估價(jià)機(jī)構(gòu)，降0.5降，若附件中沒有上傳備案函也確實(shí)沒有在行政部門備案的，報(bào)告為不及格報(bào)告。未上傳土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師資格證且經(jīng)查簽字估價(jià)師確為該機(jī)構(gòu)備案估價(jià)師的降0.5等。
6. 地價(jià)定義是土地估價(jià)報(bào)告的重要組成部分，它體現(xiàn)了價(jià)值內(nèi)涵，當(dāng)?shù)貎r(jià)定義本身設(shè)定存在問題，如與委托函不一致、用途、容積率、年期等設(shè)定與法定有出入而未說明原因；或地價(jià)定義與估價(jià)過程、估價(jià)結(jié)果不一致，如計(jì)算的基礎(chǔ)設(shè)施狀態(tài)與設(shè)定的不一致等，都屬于較嚴(yán)重問題，在“估價(jià)報(bào)告整體修正”中降1等處理。
