近年來，受房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及相關(guān)政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)周期性變化，部分房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)狀況風(fēng)險暴露。為提高會計師事務(wù)所執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)審計業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，廣東省注冊會計師協(xié)會專業(yè)指導(dǎo)委員會提示如下：

風(fēng)險提示1：重點關(guān)注收入確認(rèn)領(lǐng)域存在的重大錯報風(fēng)險。

中國注冊會計師審計準(zhǔn)則要求注冊會計師在識別和評估與收入確認(rèn)相關(guān)的重大錯報風(fēng)險時，可以考慮基于收入確認(rèn)存在舞弊風(fēng)險的假定，識別哪些類型的收入、交易或認(rèn)定可能導(dǎo)致舞弊風(fēng)險。收入是審計的高風(fēng)險領(lǐng)域，具體在房地產(chǎn)企業(yè)審計中，注冊會計師應(yīng)關(guān)注以下內(nèi)容并實施有效的應(yīng)對措施。

(一)關(guān)注收入確認(rèn)的舞弊風(fēng)險

近年來，受政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)集中爆發(fā)流動性危機，大中型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、融資壓力及業(yè)績考核壓力增大；注冊會計師應(yīng)關(guān)注被審計單位是否存在高估或提前確認(rèn)收入的舞弊風(fēng)險。實地了解被審計單位項目開發(fā)的基本情況、銷售模式和業(yè)務(wù)流程、收入確認(rèn)的具體原則等事項。尤其應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在為虛增收入而進行的虛假或不真實銷售，如交易方案、條件和價格以及商業(yè)邏輯是否合理；是否屬于關(guān)聯(lián)交易；交易資金的劃轉(zhuǎn)、交易手續(xù)的辦理、產(chǎn)權(quán)的過戶等是否符合合同約定；期后是否存在退房或其他爭議及訴訟事項等。

(二)關(guān)注收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性

收入確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)的控制權(quán)時確認(rèn)。具體到商品房銷售業(yè)務(wù)，判斷控制權(quán)轉(zhuǎn)移時點，注冊會計師應(yīng)關(guān)注項目是否竣工備案驗收通過、是否達(dá)到合同約定的可交付狀態(tài)以及客戶是否已接受商品房，如合同約定的寄發(fā)交付通知、簽收收房確認(rèn)書等。注冊會計師應(yīng)綜合考慮財務(wù)信息以及非財務(wù)指標(biāo)等多項因素判斷收入確認(rèn)的條件是否滿足，包括項目銷售是否已取得預(yù)售許可證、銷售備案等相關(guān)文件；房產(chǎn)銷售是否存在違規(guī)操作；是否存在如延期交樓等可能無法履行合同情況或者因按揭斷供等導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需承擔(dān)其擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險；相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)是否與財務(wù)數(shù)據(jù)相匹配，如銷售代理機構(gòu)的銷控數(shù)據(jù)、物業(yè)交房或入住信息數(shù)據(jù)等；網(wǎng)上登記信息是否與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及財務(wù)數(shù)據(jù)相匹配等。在對中小型房地產(chǎn)企業(yè)審計過程中，應(yīng)重點關(guān)注其收入確認(rèn)的合規(guī)性。

風(fēng)險提示2：重點關(guān)注存貨可變現(xiàn)凈值的評估及相關(guān)關(guān)鍵參數(shù)預(yù)計的合理性。

受房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及相關(guān)政策影響，國內(nèi)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格波動或滯銷現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨建造周期較長、建造過程中的存貨不易隨時變現(xiàn)等特殊性，進一步增加了存貨價值隨市場波動的風(fēng)險。

注冊會計師應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和開發(fā)項目所在地區(qū)的限價政策以及房地產(chǎn)市場行情等信息，根據(jù)被審計單位自身的變化進行行業(yè)對標(biāo)，并對包括毛利率、凈利率、存貨周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)房庫存占比等重要指標(biāo)進行分析，識別并考慮被審計單位是否按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》的相關(guān)規(guī)定足額、及時計提存貨跌價準(zhǔn)備。注冊會計師應(yīng)關(guān)注被審計單位在資產(chǎn)負(fù)債表日對存貨可變現(xiàn)凈值的評估及相關(guān)關(guān)鍵參數(shù)的預(yù)計是否合理，包括但不限于：

(一)關(guān)注被審計單位所預(yù)計的銷售房地產(chǎn)存貨的估計售價是否合理，是否充分考慮下列相關(guān)信息

1.項目所在地出現(xiàn)多家房企打折銷售現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場價格預(yù)期大幅下降；

2.項目開發(fā)出現(xiàn)因資金周轉(zhuǎn)或其他原因造成的非正常停工或已形成爛尾；

3.所開發(fā)項目銷售進度遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期或較長期處于滯銷；

4.開發(fā)項目進入司法程序，被強制拍賣或清盤等。

(二)被審計單位在預(yù)計開發(fā)中物業(yè)至完工時估計將要發(fā)生的成本及可變銷售開支等本身存在不確定性或主觀性的指標(biāo)時，是否充分考慮下列相關(guān)信息

1.項目建造開發(fā)進度以及是否存在因工期延長導(dǎo)致成本增加;

2.在同行業(yè)均大力去庫存的情況下，因被審計單位加大推廣力度而導(dǎo)致銷售費用不降反升的情況，從而對存貨跌價金額的估計產(chǎn)生影響。

此外，對于被審計單位對存貨跌價準(zhǔn)備的估計，注冊會計師除關(guān)注是否存在跌價準(zhǔn)備計提不足、不及時的情況外，還應(yīng)關(guān)注被審計單位是否存在在業(yè)績虧損年度空降巨額存貨跌價準(zhǔn)備，借機進行盈余管理的情形。

風(fēng)險提示3：重點關(guān)注財務(wù)報表合并范圍的準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)企業(yè)出于降低資產(chǎn)負(fù)債率、獲得融資或改善主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤等盈利指標(biāo)等目的，存在通過股權(quán)投資架構(gòu)設(shè)置、合同條款安排等方式改變財務(wù)報表合并范圍的可能。注冊會計師在審計過程中應(yīng)保持合理職業(yè)懷疑，執(zhí)行包括詢問被審計單位及被投資單位相關(guān)人員，查看會議紀(jì)要、合同等程序了解被投資單位設(shè)立的商業(yè)背景和商業(yè)目的，根據(jù)實質(zhì)重于形式原則對參股公司股權(quán)投資合同中保護性條款和實質(zhì)性條款進行判斷，并制定有效的應(yīng)對措施判斷合并范圍的準(zhǔn)確性。防范以下涉及合并報表范圍的問題：

(一)直接和間接持有被投資單位50%以上股份，經(jīng)判斷擁有控制權(quán)但未納入合并范圍。

(二)僅以簽訂一致行動協(xié)議或其他表決權(quán)委托、受托經(jīng)營協(xié)議等個別事實為依據(jù)做出判斷，隨意改變合并范圍。

(三)設(shè)立結(jié)構(gòu)化主體，根據(jù)需要設(shè)計投資協(xié)議，改變合并范圍。

(四)表決權(quán)比例未發(fā)生變化或發(fā)生微小變化，僅通過修改公司章程部分條款或調(diào)整董事會席位占比，隨意改變合并范圍。

對于通過類似上述特殊交易安排改變合并范圍的情形，注冊會計師應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第33號——合并財務(wù)報表》關(guān)于控制的定義和原則，綜合考慮所有相關(guān)事實和情況，按照控制定義的三項要素進行實質(zhì)判斷。

風(fēng)險提示4：重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)融資來源及其合規(guī)性、借款費用核算的準(zhǔn)確性以及利息費用資本化處理的恰當(dāng)性。

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型業(yè)務(wù)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資渠道受限，資金回籠緩慢，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機，導(dǎo)致項目施工進展放慢，延期交付，甚至長期停工，為了保交樓可能采用復(fù)雜的融資方式獲取項目開發(fā)資金。

注冊會計師應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)融資來源及其合規(guī)性、借款費用核算的準(zhǔn)確性以及利息費用資本化處理的恰當(dāng)性等事項并制定有效的應(yīng)對措施。

(一)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)融資來源及其合規(guī)性

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的常見融資方式有銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資、融資租賃、信托融資、合作開發(fā)、掛靠經(jīng)營以及民間借貸等。注冊會計師應(yīng)特別關(guān)注包括合作開發(fā)、掛靠經(jīng)營以及民間借貸等融資模式，分析其實質(zhì)，必要時征詢律師的專業(yè)意見了解其合規(guī)性。

此外，受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響，企業(yè)直接申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)通過關(guān)聯(lián)方向金融機構(gòu)融資，再無息或低息提供給房地產(chǎn)開發(fā)項目使用的情況。注冊會計師應(yīng)關(guān)注關(guān)聯(lián)方將外部借款變相提供房地產(chǎn)開發(fā)項目使用是否違反借款用途的約定，從而導(dǎo)致觸發(fā)潛在的債務(wù)違約條款，進一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險；以及當(dāng)關(guān)聯(lián)方向房地產(chǎn)企業(yè)提供無息或低息貸款時，需要考慮關(guān)聯(lián)方定價是否公允以及潛在的稅務(wù)影響。

(二)關(guān)注借款費用金額的準(zhǔn)確性

被審計單位多項目同時開發(fā)或分期開發(fā)時，注冊會計師應(yīng)關(guān)注借款分類是否準(zhǔn)確、借款費用的計算與分?jǐn)偸欠袂‘?dāng)。將指定項目的專門借款，全部或部分用于非指定的其他項目，違反了專門借款的規(guī)定，需評估可能存在的法律后果及相應(yīng)的財務(wù)影響。此外，該部分借款挪用部分的借款應(yīng)當(dāng)視同一般借款，核算借款費用。對于分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，發(fā)生的一般借款費用應(yīng)當(dāng)按照各個項目的資本化期間，結(jié)合企業(yè)資金的實際使用和管理情況，按照實際的累計資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)核算應(yīng)進行借款費用資本化的金額。

(三)關(guān)注借款費用資本化的期間和范圍

受房地產(chǎn)市場影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在土地囤積，推遲或暫停開發(fā)的情況，注冊會計師應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否持有未開發(fā)土地及其持有目的，其購置土地資金對應(yīng)的借款費用是否資本化。一方面，應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策和土地轉(zhuǎn)讓合同是否要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購置開發(fā)項目用地，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)借款購地的合規(guī)性風(fēng)險。另一方面，如果持有目的為出租或后續(xù)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)視具體情況，分析其購地借款的利息費用是否可以資本化。此外，注冊會計師還應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在將逾期還款罰息資本化的情形。對于因逾期還款發(fā)生的罰息支出，屬于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不當(dāng)而額外承擔(dān)的成本費用不滿足資本化條件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能因資金鏈斷裂、工程質(zhì)量糾紛、安全事故、工程材料供應(yīng)不足、拉閘限電、施工方拖欠農(nóng)民工工資引發(fā)勞務(wù)糾紛等原因?qū)е麓_發(fā)土地閑置、項目開發(fā)非正常中斷的情形，注冊會計師可以通過實地觀察施工進度，獲取工程監(jiān)理記錄等支持性文件判斷項目開發(fā)是否存在非正常中斷情形，以及是否存在應(yīng)當(dāng)暫停資本化的情形。要特別關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否存在已達(dá)到預(yù)售條件、已實際開發(fā)完成、開發(fā)項目各部分分別完工的，部分項目已實質(zhì)完工等情形，通過檢查項目監(jiān)理報告、驗收報告、以及現(xiàn)場觀察開發(fā)項目，判斷房地產(chǎn)企業(yè)是否及時停止借款費用資本化。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)接受金融機構(gòu)貸款服務(wù)時，可能需要提前預(yù)付利息或者一次性向貸款方支付投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，注冊會計師應(yīng)關(guān)注相關(guān)借款輔助費用是否根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計量》的規(guī)定，按照實際利率法所確定的金融負(fù)債交易費用對每期利息費用進行調(diào)整。

風(fēng)險提示5：根據(jù)實質(zhì)重于形式原則對權(quán)益與債務(wù)的分類進行判斷。

在房地產(chǎn)行業(yè)信貸收緊情況下，權(quán)益與負(fù)債的準(zhǔn)確分類存在一定困難，房地產(chǎn)行業(yè)存在“明為股權(quán)實為債權(quán)”、“明為投資實為借貸”、“明為買房實為借貸”、“明為聯(lián)營實為借貸”等現(xiàn)象，通過“明”和“實”的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實現(xiàn)融資目的的同時調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率，而出借人在保障權(quán)益前提下既借出了資金，又能獲得穩(wěn)定收益。在降杠桿、去影子銀行的大背景下，明股實債的做法對房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益與債務(wù)的準(zhǔn)確分類及實際資產(chǎn)負(fù)債率的計算帶來了更高的考驗。

注冊會計師在審計過程中應(yīng)保持合理職業(yè)懷疑，不應(yīng)僅局限于法律形式，需要在綜合考慮所有相關(guān)因素后，根據(jù)實質(zhì)重于形式原則對被審計單位權(quán)益與債務(wù)的分類進行判斷，并制定有效的應(yīng)對措施。

(一)投資人不參與被投資企業(yè)經(jīng)營管理，沒有實質(zhì)性權(quán)利，通過設(shè)定固定收益、回購安排或強制分紅等條款，投資方實質(zhì)獲得了保本保收益的承諾，如投資人在被投資企業(yè)的董事會擁有席位，對于包括抵押項目公司的開發(fā)項目等重大事項具有一票否決權(quán)等。注冊會計師應(yīng)關(guān)注該權(quán)利是實質(zhì)性權(quán)利還是保護性權(quán)利。

(二)明股實債結(jié)構(gòu)中底層股權(quán)的退出普遍以股東或?qū)嶋H控制人承諾遠(yuǎn)期回購實現(xiàn)退出，在此基礎(chǔ)上也有增加對回購的連帶擔(dān)保，或由高信用等級主體對本金回購支付金額與預(yù)期收益的補足承諾等措施保證遠(yuǎn)期退出。除回購?fù)?，通常保證投資人退出的措施還有對賭條款、強制定期分紅條款等方式。注冊會計師應(yīng)關(guān)注上述安排的本質(zhì)，即是否實質(zhì)為向投資人做出保底保收益或者變相保底保收益的承諾，是否直接或者通過利益相關(guān)方間接向投資人提供財務(wù)資助或者其他補償。

明股實債常被多層嵌套，現(xiàn)金交付義務(wù)的主體不同，不同層級的單體和合并報表中負(fù)債和權(quán)益的劃分可能不同，注冊會計師應(yīng)根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第37號——金融工具列報》第七條“企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所發(fā)行金融工具的合同條款及其所反映的經(jīng)濟實質(zhì)而非僅以法律形式，結(jié)合金融資產(chǎn)、金融負(fù)債和權(quán)益工具的定義，在初始確認(rèn)時將該金融工具或其組成部分分類為金融資產(chǎn)、金融負(fù)債或權(quán)益工具”的規(guī)定，檢查被審計單位權(quán)益與債務(wù)分類的準(zhǔn)確性，避免被審計單位借此降低負(fù)債率的同時美化財務(wù)報表，誤導(dǎo)財務(wù)報表使用者的投資決策。必要時，還應(yīng)利用包括律師等專業(yè)人士的專家意見，并與被審計單位的治理層溝通。

風(fēng)險提示6：重點關(guān)注持續(xù)經(jīng)營能力受到的重大不利影響。

在“三道紅線”等調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)外部融資渠道受限，近年來多家房企債務(wù)違約現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險以及房地產(chǎn)企業(yè)未來融資需要達(dá)到的財務(wù)指標(biāo)壓力都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力被重點關(guān)注或質(zhì)疑。對于已不適用持續(xù)經(jīng)營能力的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊會計師應(yīng)關(guān)注其財務(wù)報表編制基礎(chǔ)以及其資產(chǎn)負(fù)債項目會計后續(xù)計量的恰當(dāng)性。同時，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)政策變化等情況，注冊會計師應(yīng)充分結(jié)合被審計單位穩(wěn)定性、可持續(xù)性等方面情況，關(guān)注并考慮被審計單位的持續(xù)經(jīng)營能力是否受到重大不利影響。

(一)關(guān)注對外擔(dān)保、未決訴訟以及負(fù)面輿情對被審計單位持續(xù)經(jīng)營的影響

注冊會計師應(yīng)關(guān)注所獲得的與被審計單位相關(guān)的對外擔(dān)保、未決訴訟和重大負(fù)面輿情等信息的完整性，包括但不限于無法兌付到期債券、為大股東或其他關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保、項目非正常停工、項目被強制執(zhí)行、延遲支付工程款和兌付商業(yè)匯票等情況。此外，受房地產(chǎn)市場影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積的土地推遲或暫停開發(fā)，注冊會計師應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在觸發(fā)土地閑置相關(guān)的罰金甚至被政府收回土地的風(fēng)險。上述事項均有可能對被審計單位持續(xù)經(jīng)營造成重大的不利影響。

(二)關(guān)注債務(wù)合同中的限制性條款，充分、審慎分析負(fù)債交叉違約導(dǎo)致的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險

在計劃和實施房地產(chǎn)企業(yè)審計工作時，注冊會計師應(yīng)認(rèn)真閱讀債務(wù)合同條款內(nèi)容，審慎分析被審計單位與償債能力相關(guān)的關(guān)鍵財務(wù)比率，特別是“三道紅線”對應(yīng)的財務(wù)比率：即現(xiàn)金短債比、剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率是否發(fā)生不利變動等。注冊會計師應(yīng)關(guān)注被審計單位是否已觸發(fā)相關(guān)限制性條款，導(dǎo)致需要提前償還債務(wù)，從而觸發(fā)其他負(fù)債交叉違約，導(dǎo)致對被審計單位持續(xù)經(jīng)營構(gòu)成重大不利影響。

(三)關(guān)注債務(wù)預(yù)計償付時點分布情況與流動性風(fēng)險

注冊會計師應(yīng)充分分析債務(wù)到期時點與預(yù)計償付時點分布情況，除有息債務(wù)外，還可以考慮被審計單位是否有充足的資金償還到期債務(wù)，包括應(yīng)付賬款，應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)交稅金、及應(yīng)付工程款和工程質(zhì)保金等，充分考慮被審計單位的賬面資金是否因被監(jiān)管、抵押或質(zhì)押等原因不可隨時動用。在評價被審計單位針對流動性風(fēng)險分析編制的現(xiàn)金流預(yù)測時，注冊會計師應(yīng)關(guān)注其擬定的銷售回款計劃的合理性、所持有的銀行貸款授信額度和展期權(quán)利是否真實可行(除檢查授信合同外，還可能需要通過向銀行函證銀行貸款授信的未用額度、剩余期限及是否存在限制的貸款使用范圍等)，所預(yù)估的銷售回款與預(yù)測期的預(yù)計建造投入是否匹配，預(yù)測的融資額度是否會導(dǎo)致超出三道紅線的要求等。此外，注冊會計師還應(yīng)關(guān)注被審計單位為未來融資需求而需達(dá)到的財務(wù)指標(biāo)壓力，如被審計單位對未來再融資的假設(shè)是否合理，被審計單位是否存在為達(dá)到再融資相關(guān)指標(biāo)而在某些重要的會計估計和判斷上存在傾向等。注冊會計師應(yīng)以職業(yè)懷疑態(tài)度評價所獲取證據(jù)的充分性，并對相互矛盾的證據(jù)保持職業(yè)警覺。

本提示函僅供會計師事務(wù)所及其從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中進行參考，并未涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)審計業(yè)務(wù)的全部審計關(guān)注領(lǐng)域以及可能面臨的全部風(fēng)險，也不能替代相關(guān)法律法規(guī)、執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的規(guī)定以及注冊會計師的職業(yè)判斷。會計師事務(wù)所及其從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中仍需結(jié)合項目實際情況以及注冊會計師的職業(yè)判斷開展審計工作。