山東仁誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司接受各類企事業(yè)、行政單位和個人的整體資產(chǎn)、單項資產(chǎn)等評估業(yè)務(wù)，并提供具有法律效力的價值依據(jù)。整體資產(chǎn)評估：涉及設(shè)立公司、企業(yè)股份改制、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貨款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等整體資產(chǎn)評估；單項資產(chǎn)評估：房屋建筑物、機器設(shè)備、車輛、無形資產(chǎn)、長期投資、司法鑒定、績效評價等。
今天說一下一個單項資產(chǎn)評估——房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)評估，也叫房地產(chǎn)估價，全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說，由持有住房和建設(shè)部頒發(fā)的“房地產(chǎn)估價師注冊證”或評估機構(gòu)認可的“房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書”的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間，最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。
國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃價值、企業(yè)經(jīng)濟行為房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)爭議調(diào)處與司法鑒定評估、 出國移民財產(chǎn)證明價值評估、提供包括房地產(chǎn)交易、抵押、拍賣、司法仲裁、作價入股、驗資、清產(chǎn)核資等在內(nèi)的各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)和其他房地產(chǎn)價值評估。山東仁誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司可以從事的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)主要包括：1、房地產(chǎn)買賣、繼承、贈與、分割、租賃價格評估；6、企業(yè)合資、合并、租賃承包、企業(yè)改制、破產(chǎn)、驗資等涉及房地產(chǎn)的價格評估；7、房地產(chǎn)開放項目可行性分析和建設(shè)工程技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)拍賣底價評估;8、移民評估、海外申報資產(chǎn)證明、海外抵押貸款評估。歐洲、北美、澳洲等國家移民或資產(chǎn)申報房地產(chǎn)價值評估（中英文）、香港移民或資產(chǎn)申報房地產(chǎn)價值評估（中英文）。
仁誠公司接受委托后，對委托估價房地產(chǎn)的相關(guān)情況進行充分了解，確定估價范圍，針對影響估價工作進展的各種因素制定詳細的估價計劃，與產(chǎn)權(quán)持有者充分溝通，并報公司負責人審核批準，以確保估價計劃的實現(xiàn)。估價人員到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。在實施了上述調(diào)查和勘察的基礎(chǔ)上，根據(jù)委估房屋建筑、土地的具體情況，采用與本次評估目的相適應(yīng)的評估方法進行評估作價和撰寫有關(guān)說明。評估方法的選擇嚴格遵循獨立性、客觀性、科學性的工作原則，根據(jù)不同的實際情況，可以選擇應(yīng)用以下評估方法。當被評估對象所在地存在較發(fā)達的房地產(chǎn)交易市場時，多用市場比較法進行評估。市場比較法首先搜集大量交易實例，并根據(jù)股價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例；然后對可比實例的成交價格進行修正，排除影響價格的特殊因素，換算成交價格；最后進行比較因素的調(diào)整，包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、其他個別因素修正，可計算出一個綜合結(jié)果作為被估價對象的評估價格。對于有租金收益且收益可預(yù)測的房屋建筑物、土地適用收益法進行評估。收益法通過搜集有關(guān)收入和費用的資料，來估計未來的有效毛收入和運營費用，二者之差即是估價對象每年的凈收益，再通過適當方法確定資本化率，可以計算出被評估對象未來收益的現(xiàn)值，即收益法下的估價值。重置成本法假設(shè)重建或重置估價對象，以重建或重置價格作為股價結(jié)果。其中評估土地的重置價格直接取估價時點的價格，評估房屋建筑物的重置價格是在結(jié)算報告的基礎(chǔ)上，綜合考慮建材價格變動、房屋折舊等因素而計算得到的。其他估價方法還有假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等。根據(jù)工作計劃，匯集工作底稿，匯總編寫房地產(chǎn)估價報告書，項目負責人對估價報告進行一級復(fù)核；房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行內(nèi)部質(zhì)控部門二級復(fù)核，檢驗評估結(jié)果。對估價中的經(jīng)濟行為依據(jù)、政策法規(guī)依據(jù)、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)依據(jù)、計算取價依據(jù)以及采用的特殊依據(jù)收集是否完整、使用正確；估價結(jié)論計算是否準確；報告的表述是否完整清晰；披露是否充分等進行復(fù)核。根據(jù)估價機構(gòu)內(nèi)部復(fù)核意見，對估價報告進行必要的修改；房地產(chǎn)估價報告實施總經(jīng)理三級復(fù)核，同時提交資產(chǎn)評估報告初稿，與委托方討論評估結(jié)果的合理性。根據(jù)委托方的意見對估價報告進行修改，在意見一致的基礎(chǔ)上，按計劃時間出具正式的房地產(chǎn)估價報告。
（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 ?。?）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。 房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。 對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。 針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。 土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
